「増築した部分が登記されていません」と言われた。
「相続登記しようと思ったら“増築未登記（＝登記されてない）”で止まった…」
滋賀県内では、相続のタイミングで 増築部分だけ未登記 だったことが判明するケースが非常に多くなっています。
まずは、状況を簡単に確認できる無料相談をご利用ください。
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■増築部分だけ未登記の家に“よくあるパターン”
ご相談で特に多いのは次のタイプです：
- 親が数十年前に増築して、そのまま登記をしなかった
- 建築確認の書類が見つからない
- 固定資産税には「元の建物の面積」しか載っていない
- 外壁を見れば増築だと分かるのに、登記簿には反映されていない
特に、
昭和40〜50年代の増築 は未登記率が非常に高く、ほぼ毎月のように相談があります。
■どの時代の増築が最もトラブルになりやすいか？
結論からいうと、
昭和40〜50年代（1965〜1980年頃）の増築が最も危険
理由は3つ：
- 建築確認が不要だったケースが実際に存在した
- 図面・契約書・確認通知書が残っていないことが多い
- 誰も登記の必要性を理解していなかった時代背景
この年代の家は、
「増築 → そのまま放置 → 40年後に相続で発覚」
という流れが圧倒的に多いです。
■なぜ相続で発覚しやすいのか？
相続登記を進める際は、司法書士が登記事項証明書を確認します。
そのときに、
- 「実際の家の大きさ」と
- 「登記の床面積」
が一致しないと、
“増築未登記”が確定し、名義変更が止まります。
相続の手続きは
建物が登記簿に正しく載っていることが大前提
のため、増築部分が未登記だと前に進みません。
■放置するとどうなる？特に“売却”が止まるのが深刻
増築未登記で最も問題なのは 売却トラブル です。
▼増築未登記のままだと…
- 買主の住宅ローンが下りない
- 物件調査で不動産会社が止まる
- 建物の評価ができず“売れない物件”になる
実際に大津市では、
未登記部分を直すために売却が半年以上遅れた というケースが複数あります。
相続登記が終わっても、増築未登記が残っていると
売却時に“再調査→追加登記→行政協議” と、余計な時間がかかります。
■どこまで登記が必要？判断のポイント
すべての増築が大きな手続きになるわけではありません。
次のポイントを確認します。
- 構造（木造・軽量鉄骨・RC）
- 増築の時期
- 面積の増加量（床面積）
- 建築確認が必要だった時代か
- 現況が建築基準法に適合しているか
ここを誤ると、申請却下・やり直し になるため、
最初の調査が非常に重要です。
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■増築部分の測量・確認はどう進める？
実務では次のような流れになります。
- 現地調査
外壁の継ぎ目、基礎の構造、仕上げ材から増築年代を推定 - 室内計測・スケッチ
床面積・構造・天井高の確認 - 役所（建築指導課）と協議
建築確認の扱い、当時の基準、救済の可能性を確認 - 図面作成（建物図面・各階平面図）
- 表題部変更登記（または建物表題登記）
必要に応じて、司法書士と連携して相続登記までセットで行います。
■費用と期間の目安（滋賀県内の一般例）
- 増築未登記の登記手続き：
12万〜20万円前後（面積・構造による） - 調査〜登記完了までの期間：
おおむね 2〜6週間
※建築確認が必要ないかの判断、行政との協議が必要な場合は延びることがあります。
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■土地家屋調査士 × 相続診断士
竹内貞直のコメント
増築部分の未登記は、見た目では気づきにくいのに、
手続きでは大きな壁になるケースが本当に多いです。
特に相続は “動かなければ進まない” 手続きなので、
増築未登記の部分を放置したまま話し合いを進めると、
後から必ずトラブルになります。
現場では、
「書類がないのですが登記できますか？」
というご相談がほとんどですが、
実際には、現地確認と役所協議を組み合わせれば
登記できるケースが多いのが実務の実感です。
気になる方は、
“どこが増築で、どう直せるのか” を早めに確認するだけでも
リスクが大幅に減ります。
お気軽にご相談ください。
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一般的に「登記漏れ」、「登記忘れ」、「登記されてない」「登記必要？」の建物と呼ばれています。
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