「もう誰も住んでいないし、家もとっくに壊したのに…」
しかし、登記簿を確認すると“祖父名義のまま建物が残っている”。
そんな状態、意外と多いのではないでしょうか？
このような登記上だけ建物が存在している状態は、
放っておくと「解体できない」「売却できない」「税金が増える」など、
さまざまな法的・実務的な問題を引き起こします。
この記事では、
• 祖父名義のまま未登記の建物があると何が問題か
• 放置するリスクと対応方法
について、土地家屋調査士・相続診断士の視点でわかりやすく解説します。
◆ 登記が祖父名義のままの建物、実は“まだある”扱いに
多くの方が勘違いされるのが、「建物を壊したからもう無関係」と思ってしまうこと。
しかし、登記簿上に建物の記録が残っている限り、“法的には建っている”と見なされます。
【問題点1】解体済なのに“滅失登記”されていない
→ 行政には「建物がある」として扱われる
→ 固定資産税の住宅用地特例などに影響
→ 将来売却しようとしても「建物付き」となってしまう
【問題点2】祖父名義のまま＝相続登記されていない
→ 誰が法的に所有しているか確定していない
→ 滅失登記の手続きも、売却も、相続人全員の同意が必要
たとえば祖父の子ども（父母）が既に亡くなっていれば、孫世代が多数の“数次相続人”として関与することになります。
連絡がつかない、同意が得られない…といったケースも珍しくありません。
◆ 実際に起きるトラブル事例
◉ 売却できない
ある不動産業者に売却を依頼したら、
「建物が未登記です。しかも所有者が亡くなっていて、誰の許可で売ってよいのかわかりません」と断られた。
◉ 解体費用を出せない
建物の名義が祖父のままで、解体業者が「契約者＝所有者でなければ請け負えない」と言ってきた。
◉ 固定資産税が高額に
空き家として建物がある扱いになっていたが、実は倒壊しており実体はなかった。
にもかかわらず、課税は“家がある土地”として継続中。
◆ どうすればよい？対応の流れ
放置せず、以下の手順で整理することが重要です。
① 登記の現状を調査する
→ 登記簿謄本（全部事項証明書）を取得し、建物の所有者・状態を確認。
② 現地を確認し「建物が無いこと」を証明
→ 土地家屋調査士が現地調査・写真撮影・図面作成
→ 建物滅失登記の準備へ
③ 相続登記を済ませる（または法定相続情報を作成）
→ 相続人が誰かを確定
→ 必要に応じて相続登記を経てから、滅失登記申請へ
④ 建物滅失登記を法務局へ申請
→ 登記が完了すれば、土地は“更地”として扱われるように
◆ 放置するほど「手続きが大変」に
最も大きな問題は、時間が経つほど関係者が増え、対応が難しくなることです。
放置年数 起こる問題
10年以内 所有者死亡→相続人への連絡必要
20年以内 数次相続で相続人10名以上に
30年以上 相続人の死亡、連絡不通が発生、調査困難に
◆ まとめ：まずは登記の中身をチェックしよう
• 空き家でも、登記が祖父名義のままだと“存在している”扱いになる
• 放置すれば、売却も解体も税金整理もできなくなる
• 調査士や専門家の力を借りて、早めに登記整理を進めることが重要
◆ ご相談は「登記と相続の専門家」竹内貞直まで
私たちは、
• 祖父・父の代からの未登記建物
• 数次相続で相続人が多いケース
• 滅失登記や相続登記の連携対応
など、複雑なケースの解決に多数の実績があります。
「登記上の建物が残っている」と言われたら、まずはお気軽にご相談ください。
◆土地家屋調査士×相続診断士 竹内貞直コメント
現地に建物がなくても、登記簿上は「祖父名義のまま」残っているケースは非常に多く見られます。土地家屋調査士としては、滅失登記がされていないことで、その土地の利活用や売却に支障が出る場面にたびたび立ち会います。また、相続診断士の視点からも、新築の表題登記、増築の表題部変更登記、取り壊しの滅失登記など登記未了の不動産があると、将来の相続人にとって手続きが煩雑になり、感情的な争いに発展するリスクも高まります。今は空き家でも、“名義の整理”こそが大事な第一歩です。
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