🏠 「固定資産税を払っているから、うちの家は登記されているはず」
――そう思っていませんか？
実はこの誤解、とても多いです。
登記と課税（固定資産税）はまったく別の制度であり、登記されていない建物でも固定資産税が課税されることがあります。
放置すると、相続や売却時に
「登記がないため名義を変えられない」
「補助金が受けられない」
といった深刻なトラブルになるケースもあります。
土地家屋調査士×相続診断士の視点から、
固定資産税と登記の違い・未登記建物を放置するリスクについてわかりやすく解説します。
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■ 固定資産税が課税されても「登記済み」とは限らない
- 固定資産税：市町村（役場）が所有者を把握して課税
- 登記：法務局が所有者を登記簿で公的に記録
役場と法務局は別機関で、自動的に連動していません。
例：
- 建築後に登記を忘れていた
- 名義変更をせずにそのまま住んでいる
- 増築部分だけ登記していない
このような場合でも、固定資産税は課税されることがあります。
理由は、市町村が現地調査や航空写真で建物を確認しているためです。
■ 相続時に問題化する“未登記建物”の共通点
固定資産税の納付書に親の名前が載っているからといって、
「登記も親名義のままだろう」と安心するのは危険です。
よくある状態：
- 登記が存在しない（未登記建物）
- 増築部分が未登記
- 登記簿上の名義人が先代のまま
⚠ 発生する問題
- 登記簿がないため相続登記の対象にできない
- 名義が不明のまま、売却・担保設定ができない
- 相続登記義務化により、将来的に過料（罰金）を受ける可能性
つまり、**「税金を払っている＝法的に所有している」**わけではありません。
■ 対処法と今からできる確認方法
まずは、法務局で登記簿（建物の登記事項証明書）を取得しましょう。
登記が存在しなければ「未登記建物」です。
その場合の手順：
1️⃣ 現地調査・建物測量（土地家屋調査士）
2️⃣ 建物表題登記（建物を新しく登記する手続き）
3️⃣ 司法書士による所有権保存登記・相続登記
※固定資産税の支払い記録や課税台帳も代替資料として活用可能です。
■ 今すぐ始めるべき理由
未登記のまま放置すると：
✅ 相続発生時に兄弟で揉める
✅ 売却のタイミングで手続きが増える
✅ 解体・建替えで余計な手続きが必要
無料で現地調査から相談可能なので、**「古い家が未登記かも…」**と思ったら早めに確認してください。
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■ まとめ
- 固定資産税と登記は別制度
- 税金を払っていても、登記がなければ法的な所有証明にはならない
- 相続や売却をスムーズに行うため、今のうちに登記を確認・未登記なら早めに対処
■ 土地家屋調査士×相続診断士 竹内貞直のコメント
「未登記建物のままだと、名義変更ができず家族が困るケースが多いです。
特に“固定資産税は払っているから大丈夫”と思い込んでいる方ほど注意が必要です。
増築部分が未登記かどうかは本人確認や登記簿の確認が必須です。
納税通知書の“家屋番号”があれば登記済み、なければ未登記の可能性があります。
当事務所にご連絡いただければ現状確認・登記手続きもサポート可能です。」
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土地や建物が「不動産登記簿」に登録されていない状態のこと。
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