「親の家を相続したら、あとで増築したと思われる部屋や離れが登記簿に載っていなかった」。
そんなご相談を、滋賀県大津市でも多くお受けしています。特に昭和年代に増築された部分が未登記のままになっていて、相続手続きや売却・建て替えの段階で大きな足かせになることが少なくありません。今回は、増築部分が未登記のまま【相続】された場合に、まず押さえておきたい「手続きすべき3つのポイント」と、放置したときに待ち受けているリスクについて、土地家屋調査士／相続診断士の立場からわかりやすく解説します。
・増築部分が未登記だと「誰の所有かハッキリしない」状態になり、相続人間で争いが生じやすくなります。
・相続登記だけでなく、建物表題登記・増築登記など複数の手続きが必要になるケースがあります。
・放置すると売却不可・リフォーム不可・固定資産税の損失など、実質的に“損する”可能性があります。
・滋賀県大津市・草津市・守山市などで、昭和40〜50年代に建てられた家屋でこうした未登記の増築がいままさに相続の時期を迎えています。
→「親の家に増築の形跡がある」「書類がない」「登記簿だけ見ると床面積が少ない気がする」…と思ったら、早めの確認が肝心です。
1．増築部分の未登記とは？
・建物全体は登記されていても、あとから増築した離れ・倉庫・車庫などが登記されていないパターン。
・なぜ起こるのか：建築確認が取られていなかった／登記費用を回避した／後から施工されたため申請を忘れた。
・増築未登記があるかどうか、簡単にチェックできる方法：固定資産税の課税台帳、納税通知書の家屋番号欄などで確認できます。
2．相続されたとき、増築未登記部分があるとどうなる？
・所有者の特定が困難になる → 遺産分割協議がスムーズに進まない。
・相続登記（所有権移転登記）だけでは済まない、増築部分の表題登記・所有権保存登記が必要なケースとなります。
・売却・リフォーム・融資を検討した際に、未登記があると金融機関・買主が敬遠する可能性あり。
3．増築未登記部分がある場合の「手続きすべき3つのポイント」
①増築部分の現況把握・測量・図面作成
・増築時期、施工内容、構造、面積を可能な限り確認。
②所有権を証明する代替資料の準備
・施工業者の請負契約書・領収書・固定資産税台帳・名寄帳など。
③遺産分割協議書・登記申請の実行
・遺産分割協議書には「増築部分も○○が取得する」と明記することを推奨。
・表題登記 → 所有権保存登記 →（必要に応じ）所有権移転登記。
4．放置すると起こる「3つのリスク」
リスク① 売却や建て替えができなくなる
増築未登記だと買主・金融機関が敬遠する。
リスク② 相続人が増えてしまい協議が難航
次の世代に問題が先送りされ、必要書類・証明がさらに揃わなくなる。
リスク③ 法律違反・過料の可能性
新築・増築後１ヶ月以内に表題登記が義務づけられており、怠ると10万円以下の過料、今後法規制がさらに厳しくなります。
今すぐ始めるべき理由
このまま「増築した書類が見つからないからいつかやろう」と放置すると、
・相続発生時に兄弟で揉める
・売却のタイミングで時間がかかる
・解体・建替えで余計な手続きが増える
というリスクが高まります。
また、無料で現地調査からご相談可能ですので、「増築部分が未登記かも…」と思ったら、まずはお早めにご連絡ください
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➡ 竹内貞直 土地家屋調査士事務所
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5．なぜ今、滋賀県大津市で“増築未登記×相続”の相談が増えているのか
・昭和40～50年代に建てられた家屋の相続時期が重なっている。
・当時は登記・増築の手続きが今ほど厳格ではなかった。
・「親の代で増築してそのまま」「記録が散逸している」ケースが多い。
・相続登記義務化・空き家率の増加など社会情勢の変化も影響。
6.土地家屋調査士×相続診断士 竹内貞直コメント
2016年ごろの所有者不明土地問題で、九州本島全体を上回る土地について相続登記ができていないとニュースになったのを覚えておられる方も多いと思います。
この所有者不明土地を皮切りに、国は相続登記及び周辺登記（登記に関するもの全て）も随時規制していくことに舵を切りました。相続登記義務化は大々的にニュースになりましたがその他についてはあまり取り上げられていません。今後、建物や土地の登記も義務化の対象となることは間違いないでしょう。
土地や建物の不動産登記は、普段の生活とは程遠い位置にありますのであまりなじみのない方も多いと思います。ですが、相続や売買、賃貸など未登記建物である事が表面化したときは、必要に迫られて対処するタイミングですので、この時を逃さず未登記建物について建物の登記することをお勧めします。
7．まず無料相談から始めましょう
・「増築したかもしれないけど記録がない」「相続手続きに不安がある」という方へ。
・滋賀県大津市・草津市・守山市他の地域を中心に対応可能。
・現地調査・測量から無料相談を承っております。
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【相談無料】相続・不動産のことでお困りでしたら、どうぞお気軽にご相談ください。
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「未登記建物とは」
★土地や建物が「不動産登記簿」に登録されていない状態のこと。
★所有者がわからない家、登記簿がない家ともいわれます。
📚 参考リンク（公式情報）
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