「登記していない建物を相続したけど、どうしたらいいの？」
相続の現場では意外と多いのが、「未登記建物」です。
おじいさんやお父さんの代に建てた家が、登記されていないまま相続が発生するケース。
この場合、単純に遺産分割をするだけでは済まない注意点があります。
相続手続きをスムーズに進めるためにも、まずは「登記がない建物をどう扱うのか」を正しく理解しておきましょう。
■未登記建物とは？
「未登記建物」とは、法務局に建物の登記（表題登記・所有権登記）がされていない建物のことをいいます。
たとえば、
昭和の頃に建てたが登記していない
親名義のまま登記しておらず、誰の名義にもなっていない
増築・改築した部分を登記していない
などが代表的な例です。
登記がないということは、法的には「誰の建物か証明できない」状態。
相続手続きでも、これがトラブルのもとになります。
①相続時の注意点：名義を確定できない
登記がない建物は、名義が法務局に登録されていません。
そのため、相続の対象にするにも「誰の建物なのか」を証明する必要があります。
たとえば、
✅建築時の契約書や領収書
✅固定資産税の納税通知書（所有者名義）
✅近隣の証言
などから、被相続人（亡くなった方）が所有していたことを証明し、
建物表題登記 → 所有権保存登記 → 相続登記
という順で進める必要があります。
②相続時の注意点：遺産分割協議書に書けないことも
未登記建物は登記簿上に存在していないため、
「相続財産として扱えない」と判断されることがあります。
そのため、まずは建物の登記（表題登記）を済ませてから
遺産分割協議書に「誰が相続するか」を記載するのが正しい流れです。
■必要書類と手続きの流れ
【ステップ1】建物表題登記を行う
未登記建物の場合、まずは土地家屋調査士が現地を測量・調査し、
「表題登記」（建物の存在を公的に記録）を行います。
必要書類：
☑所有者が被相続人であることを証明する資料
☑現地調査資料（図面・写真など）
☑固定資産税評価証明書
【ステップ2】所有権保存登記
表題登記のあと、法務局で「所有権保存登記」を申請します。
これは、登記簿に正式に所有者（被相続人）を登録する手続きです。
【ステップ3】相続登記
保存登記が完了したら、
相続人全員で協議し、相続登記を行います。
必要書類：
✅遺産分割協議書
✅相続人全員の印鑑証明書
✅戸籍関係書類一式
■相続後の放置は危険！
未登記建物をそのまま放置すると…
✓売却・解体時に登記手続きが必要で二度手間になる
✓補助金や保険申請ができない
✓誰の持ち物か不明になり、トラブルの原因に
特に相続人が複数いる場合、登記をしておかないと将来の争いの火種になります。
■竹内貞直（土地家屋調査士・相続診断士）のコメント
登記していない建物（未登記建物といいます）は、“今そこにあるのに、法律上は存在していない”扱いです。
相続の際に気づいて慌てて登記をする方も多いですが、資料や証言が残っているうちに登記しておくことが大切です。
理由は、後になればなるほど、建物資料（建築確認や引渡し証、領収書など）が無くなる恐れがある、所有者が亡くなり、相続を開始しすると、相続人全員の承諾が必要になるからです。
注）法律上、亡くなった方（被相続人といいます）＝相続人全員と等しくなります。つまり、全員の同意（署名と押印）が必要となり手続きが大変になるため、本人がご健在のうちに建物登記をするのが、ベスト（費用が抑えられる、手間が少ない、必要書類も紛失していない）です。
未登記の建物だと判ったら建物登記の専門家 土地家屋調査士への相談をおすすめします。
■手続き一覧
| 手続きの流れ | 内容 | 担当者 |
| 表題登記 | 建物の存在を登録 | 土地家屋調査士 |
| 所有権保存登記 | 所有者を登録 | 司法書士 |
| 相続登記 | 名義を相続人へ変更 | 司法書士 |
■まとめ
未登記建物の相続は、
「誰のものか証明できるか」が最大のポイントです。
登記がない状態では、税金・相続・売却のどれもスムーズに進みません。
もし相続で未登記の家を引き継ぐ場合は、
土地家屋調査士・相続診断士がいる専門事務所へ早めにご相談ください。
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