🔶はじめに
「父の家を相続したけれど、一部が増築で登記されていなかった」
「遺産分割協議書に“未登記部分”ってどう書けばいいの？」
こうしたご相談を、相続登記や未登記建物の相談で非常に多くいただきます。
未登記建物（特に増築部分）は、登記簿に載っていない＝法的に誰のものか明確でない状態です。
したがって、遺産分割協議書に明記しておかないと、後々「誰の所有か分からない建物」になってしまう危険があります。
今回は、未登記の増築部分がある場合の遺産分割協議書の正しい書き方と注意点を、実務経験を交えて解説します。
１．「増築部分が未登記」のまま相続を迎えるとどうなる？
登記簿上では「昭和○年新築・木造瓦葺平家建」となっているのに、
実際には後からキッチンや居室を増築しているケースがよくあります。
この場合、登記簿上の面積と現況が違うため、
相続登記や売却のときに次のような問題が発生します👇
☑登記簿面積と現況が異なり、登記できない
☑誰が増築部分を建てたのか証明できない
☑相続人全員の同意（実印押印）がないと登記できない
特に、「遺産分割協議書に未登記部分の記載がない」と、
相続登記の際に法務局から補正を求められるケースがあります。
２．遺産分割協議書に未登記増築部分を記載する目的
遺産分割協議書の目的は、相続人全員の合意を明文化することです。
登記されていない増築部分も「現存する建物」として財産の一部に含まれます。
したがって、次のように明記するのが基本です：
【例文】
被相続人○○○○が所有していた下記の建物およびその未登記増築部分については、
相続人△△△△が単独で取得する。
所在：滋賀県大津市○○町○番地
種類：居宅
構造：木造瓦葺2階建
床面積：登記簿記載の部分 ○○㎡
未登記の増築部分 約○○㎡（平成○年頃増築）
このように、登記のある部分と未登記の部分を区別して記載するのがポイントです。
３．よくある間違い・トラブル例
| トラブル例 | 結果 |
| 遺産分割協議書に「建物」だけと書いた | 未登記の増築部分が相続財産に含まれたか曖昧に |
| 増築部分を誰が建てたか分からない | 証明資料がなく登記できない |
| 増築部分の図面・契約書がない | 建物表題登記に必要な添付書類が不足 |
未登記の増築部分は、証拠が残っていないことが多いため、
✅現地調査
✅近隣の証言
✅公共料金の契約名義
など、状況を裏付ける資料を整える必要があります。
４．増築未登記部分を登記するための手続き
登記をする場合は、次の流れになります：
建物調査・現況測量（土地家屋調査士）
→ 建物全体を測り、既登記部分と未登記部分を確認。
表題部変更登記（増築登記）
→ 増築部分を法務局に登記。原因は「平成○年○月増築」。
相続登記（司法書士）
→ 所有者を新しい相続人名義に変更。
つまり、未登記部分の登記を先に行う必要があるという点が重要です。
順番を誤ると、再度協議書や印鑑を取り直す手間が発生します。
土地家屋調査士・相続診断士 竹内貞直のコメント
未登記の増築部分をそのままにしておくと、
“登記できない建物”が相続財産として残ってしまいます。
（未登記の木造、瓦ぶき、２階建 １階〇〇㎡、２階〇〇㎡の建物）という具合です。又、登記がないため、相続、売買、取り壊しの際に、真の所有者が誰であるか確認する必要があるため、その都度確認に時間がかかってしまいます。
しばらくして登記をすることになり、相続人が増えれば増えるだけ登記のために必要な全員分の実印・印鑑証明を集める手間が増えることになります。
もし、疎遠な親族がいれば、登記が何年も止まるケースも珍しくありません。
未登記を放置すると手間だけが増えていくのです。
最後になりますが遺産分割協議書は永久に残るため、作成案ができたら、専門家に確認してもらうことをお勧めします。
５．まとめ
| ポイント | 内容 |
| 未登記の増築部分も相続財産に含まれる | 協議書に明記が必要 |
| 記載は「登記あり部分」と「未登記部分」を区別する | 建物の概要・増築時期も書く |
| 協議書作成前に現況調査を依頼する | 登記内容のズレを防げる |
| 専門家（調査士・司法書士）の連携が重要 | 順序を誤ると登記が通らない |
📍滋賀県大津市の土地家屋調査士・相続診断士 竹内貞直
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