〜登記を放置すると相続が止まる危険も〜
🏠 はじめに
相続の相談でよく聞くのが、
「家は登記していなかったみたいです」
「父が建てたけど、誰の名義にすればいいかわからない」
というケースです。
特に建物が未登記のまま相続を迎えると、名義をどうするかでトラブルになりやすいです。
この記事では、相続人が複数いる場合に「誰の名義で登記すべきか」をわかりやすく解説します。
■ まず確認すべきは「誰が建てたか」
登記は、建物を建てた人（所有者）を基準に行います。
つまり、登記簿上の名義を決めるには、
建築当時の「所有者＝建築主」が誰かを明らかにする必要があります。
ただし、古い建物ではこんなケースが多いです👇
父が建てたが、実際は祖父の土地の上
書類（契約書・確認申請書）が残っていない
家族でお金を出し合って建てた
このように曖昧なままだと、「誰の名義に登記するのか」が決まらないため申請できません。
■ 相続人が複数いる場合の登記パターン
未登記建物を相続した場合、次の3パターンに分かれます。
① 相続人全員の共有名義で登記する
もっとも無難な方法です。
ただし、将来的に売却・解体する際には、全員の同意が必要になります。
② 遺産分割協議で代表者を決める
協議書で「建物は○○が単独で相続する」と決めれば、その人単独で登記可能です。
ただし、全員の署名・実印押印が必要になります。
③ 一部の相続人が持分を放棄する
登記上の共有者を減らすことができますが、
相続放棄や持分譲渡などの正式な手続きが必要です。
いずれの場合も、手続きの遅れはトラブルのもと。
相続人の一人でも疎遠だったり、行方不明だと手続きが止まってしまうことがあります。
■ 名義を決めないまま放置すると…？
「とりあえずそのままでいいか」と放置した結果、次のような問題が起こります👇
☑相続人が亡くなり、さらに相続人が増える（手続きが倍増）
☑売却・解体・補助金申請の際に手続きができない
☑固定資産税の名義人と実際の所有者が異なる
こうした“放置相続”は、未登記建物トラブルの典型例です。
法務局でも「誰が所有者かわからない」状態が増えています。
■ 登記のために必要な主な書類
建物表題登記を行うには、次のような書類が必要になります。
✅被相続人が建築したことを証明する上申書
✅相続人全員の同意書または遺産分割協議書
✅続関係を証明する戸籍一式
✅現地調査の測量資料
これらの資料がそろっていない場合は、
土地家屋調査士が現地確認と証明補完書類を作成して対応します。
💬 土地家屋調査士・相続診断士 竹内貞直のコメント
「名義を“誰にするか”というご相談は、相続人が複数いる場合、非常に多いです。
特に、古い未登記建物では、建築主が誰だったのかが曖昧になっており、
そのまま放置すると、次の代では相続人が倍増してしまいます。
登記をすることで“この建物は誰のものか”が明確になります。
それは、家族間の信頼を守ることにもつながるのです。
『誰の名義で登記するべきか』『どの書類が必要か』
迷ったら、早めに専門家へご相談ください。相続後では手間も費用も増えます。」
■ まとめ
チェック項目 内容
✅建築主が誰か 建物を建てた人を確認する
✅相続人の数 全員の同意が必要な場合あり
✅登記資料の有無 上申書・協議書で補うことが可能
✅放置のリスク 相続人増加・売却不可・手続き長期化
相続人が複数いる場合こそ、「誰の名義で登記するか」を早めに決めておくことが重要です。
登記を済ませておけば、次の世代への相続もスムーズに行えます。
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「未登記建物とは」
★土地や建物が「不動産登記簿」に登録されていない状態のこと。
★所有者がわからない家、登記簿がない家ともいわれます。
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