〜相続でトラブルになる前に確認を〜
🏠 はじめに
「昔、父が自分で建てた家だから建築確認なんてない」
「古い離れを相続したけど、図面も契約書も見つからない」
このような相談が、相続の現場で急増しています。
特に、昭和40〜50年代の建物では、
・建築確認を取らずに建てた
・増築部分だけ未登記
・登記済だと思っていたが、実は登記漏れだった
といったケースが多く、相続の際に“登記できない”トラブルにつながります。
この記事では、「建築確認なし」「資料なし」の建物を登記するためのポイントを、
相続の観点からわかりやすく解説します。
■ 建築確認がないと登記できない？
結論から言えば、登記自体は可能です。
登記に必要なのは「建物が現に存在していること」「所有者が明確であること」であり、
建築確認の有無は登記の可否を左右しません。
ただし、登記申請時に提出する資料として
建築確認済証
検査済証
があれば所有者証明の裏付けになりますが、
これらがなくても、別の方法で補うことができます。
■ 建築確認も資料もない場合の登記手順
資料がない場合は、次のような流れで登記を進めます👇
1️⃣ 現地調査・実測
土地家屋調査士が建物の構造・面積・用途などを実測します。
2️⃣ 所有者の確認
建物を建てた人や相続人の聞き取りを行い、
「所有者が誰か」を確定します。
3️⃣ 上申書の作成
「この建物は〇〇（被相続人）が建築したものであり、他人の所有物ではない」
という旨の上申書を、相続人代表者が作成。印鑑証明書を添付します。
4️⃣ 第三者証明書
近隣住民や自治会長など、建築当時を知る第三者から証明を得ます。
5️⃣ 建物表題登記を申請
法務局へ提出し、建物を正式に登記簿へ記載します。
この手順を踏めば、建築確認なし・資料なしでも登記可能です。
この手順を踏めば、建築確認なし・資料なしでも登記可能です。
■ 相続で問題が起きる理由
相続人の間で問題になるのは、
「誰の名義で登記するか」が不明確な場合です。
たとえば👇
☑建物を建てたのは祖父だが、名義は父のまま
☑増築部分だけ登記がなく、誰の名義か分からない
☑書類がないため、相続人全員の同意が必要になった
このようなとき、一人でも署名・押印を拒否すると登記が止まってしまうことも。
そのため、相続の前に建物を登記しておくことが、トラブル防止につながります。
■ 放置してはいけない「登記漏れ」
相続登記が義務化された今、
登記漏れの建物を放置しておくと、将来的に次のようなリスクがあります👇
☑相続人が増えて手続きが複雑化
☑いざ売却・解体・補助金申請の際に時間がかかる
☑名義が不明なため、相続税評価がズレる
しかも、近年は「スマート登記」など、建物登記情報を行政がデジタルで一元化する動きもあり、
今後“登記漏れ”はより問題視される傾向にあります。
■ 建築確認なしでも登記を進めるコツ
土地家屋調査士に依頼する際は、次の点を伝えるとスムーズです👇
✅建築した人の名前・おおよその時期
✅建物の用途（住宅・倉庫・離れ など）
✅建築確認や契約書が見当たらない旨
✅相続人の人数と関係性
これらの情報をもとに、調査士が法務局との調整や証明書の補完を行います。
💬 土地家屋調査士×相続診断士 竹内貞直のコメント
“建築確認がないから登記できない”と誤解される方が本当に多いです。
しかし、登記はあくまで“現に存在する建物”を記録する制度。
書類がなくても、現地調査と適切な証明で手続きは可能です。
私の事務所では、相続人が疎遠になっているケースや、
建物の名義が不明な古い家でも、証明書類を整えて登記を完了させてきました。
相続で揉める前に、まずは“建物の登記があるかどうか”を確認する。
まだ所有者がご健在なら、すぐ建物の登記を行う。（相続が起こる前に建物の登記を行えば、兄弟姉妹の相続人に余計な負担をかける必要がなくなる。）
もちろん普段から兄弟姉妹の仲が悪くならないように心がける。
相手を思いやること、それが円満相続の第一歩です。
📍 滋賀県大津市で
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「未登記建物とは」
★土地や建物が「不動産登記簿」に登録されていない状態のこと。
★所有者がわからない家、登記簿がない家ともいわれます。
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