（滋賀県大津市でも増加中のケース）
「未登記の家を相続したいけれど、兄弟が協力してくれない」
「印鑑を押してくれず、登記が止まっている」
――こうしたご相談は、滋賀県大津市でも年々増えています。
特に、古い家・祖父母名義・登記されていない建物では、
登記に必要な書類や協力がそろわず、相続が何年も進まないケースも。
この記事では、兄弟が協力してくれない場合でも進められる「未登記建物の相続登記」対処法を、
土地家屋調査士の実務経験をもとに分かりやすく解説します。
１「未登記建物」は誰のもの？を明確にする
まず最初に確認すべきは、登記簿が存在しない建物は、誰が所有者なのかが曖昧だという点です。
登記がないということは、法的には「所有権を公に証明できない状態」。
つまり、兄弟の一人が「これは自分の家だ」と主張しても、それを否定する根拠も曖昧になります。
このような状態を放置すると、将来的に
建物を解体できない
売却できない
固定資産税だけ課税され続ける
といったトラブルにつながります。
２兄弟の「協力拒否」でよくある理由
協力してくれない兄弟には、それぞれの事情があります。
「自分には関係ないと思っている」
「損をしたくない・面倒だから関わりたくない」
「遺産分割で揉めた過去がある」
「書類に署名するのが怖い・不安」
実は、このような感情的な理由が多く、
相続登記や未登記建物の仕組みを理解していないことが原因である場合がほとんどです。
土地家屋調査士・相続診断士 竹内貞直のコメント
未登記建物の相続で最も多いトラブルの一つが、「兄弟の協力が得られない」というものです。
実務では、
「誰の家か」「誰が相続するのか」が曖昧なまま、
年月だけが過ぎていくケースを数多く見てきました。
このような場合、私はまず現地調査と聞き取りで“事実関係の整理”を行います。
たとえば、
誰が建てた建物なのか
いつから誰が住んでいたのか
固定資産税は誰が払ってきたのか
などを丁寧に確認し、客観的に「誰のものだったか」を証明するところから始めます。
これを明確にして、兄弟に書面で説明すると、
「そういうことなら協力するよ」と理解を得られるケースも多いです。
ただし、どうしても協力が得られない場合は調停や裁判になってしまうことも。
又、裁判費用を捻出するくらいなら、その費用になる遺産を兄弟に渡すという方法もあります。
登記は基本、相続人全員の同意が必要です。（例外もありますがほとんどの場合、何かと同意が必要です。）
だから、兄弟姉妹とは仲良くしておく、相続前にできる対処はしておく、（相続が発生する前に未登記の建物を登記しておく。）、相続が発生した後は、さらなる相続人が増えないうちに相続登記を済ませる。
特効薬はありませんが、できることを早めに対処することこれにつきます。
協力が得られない場合の実務的な選択肢
①遺産を多めに渡す
裁判をすると費用も時間も、思っている以上に掛るものです。裁判に費用と時間ををかけるならその分の遺産を兄弟に渡すことも選択肢の一つなのではないでしょうか？
②家庭裁判所の調停・審判
協力がどうしても得られず、所有権や持分で争いがある場合は、家庭裁判所の手続きを利用します。
放置するとどうなる？リスク３選
1️⃣登記ができず、建物の処分が不可能に
→ 売却・解体・融資など、すべての手続きがストップします。
2️⃣固定資産税だけが課税され続ける
→ 名義が古くても課税は継続。兄弟全員で負担問題が起こります。
3️⃣次の相続でトラブルが倍増
→ 相続人がさらに増え、書類をそろえるのがほぼ不可能に。
まとめ
未登記建物の相続には、兄弟全員の協力が原則必要
放置すると、将来の相続・税金・処分で大きな不利益に
専門家からの一言
「相続登記の義務化」で、今後は登記を放置すること自体がリスクになります。
未登記建物はさらに複雑で、兄弟の協力が得られないほど時間もコストもかかるようになります。
“今のうちに整理すること”が、最も大きな節約です。
（滋賀県大津市・土地家屋調査士／相続診断士 竹内貞直）
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