（滋賀県大津市の事例に多いケース）
（滋賀県大津市の事例に多いケース）
「祖父の名義のままになっている古い家を、いよいよ解体したい。」
「でも登記も相続もしていないし、このまま取り壊して大丈夫？」
こうしたご相談は、滋賀県大津市でも年々増えています。
実はこのようなケース、いきなり解体を進めると後から登記ができなくなり、
法的にも“困った状態”になることがあります。
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登記や相続の状態が不明なまま解体を進めると、あとで登記ができず“建物が存在した証明”が取れなくなることもあります。
「祖父名義のまま」「古い家を壊したいけど不安…」という方は、まずは無料でご相談ください。
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① まず「名義（登記名義人）」を確認する
古い建物の場合、登記簿上の所有者が祖父や曽祖父のままになっているケースが多いです。
ここで重要なのは、“登記名義人＝法律上の所有者”であるという点です。
解体を行うには、登記名義人本人または相続人の承諾が必要になります。
祖父が亡くなっている場合は、相続関係を整理して、誰が相続人なのかを確定させましょう。
② 相続登記または相続人代表者の同意を準備
祖父が亡くなっている場合、解体の前に「相続登記」または「代表相続人の同意」が必要です。
【理想】相続登記を済ませ、現所有者名義で滅失登記を行う
【やむを得ない場合】相続人の同意書を添えて、相続人代表者が滅失登記を行う
相続登記を省略して解体してしまうと、後から滅失登記ができず、
登記簿上では“建物が残ったまま”の状態になります。
③ 解体後に行う「建物滅失登記」
建物を取り壊したら、1か月以内に滅失登記の申請を行います。
申請先は建物所在地を管轄する法務局です。
必要書類：
- 取壊し証明書（解体業者発行）
- 登記原因証明情報（上申書など）
- 相続関係書類（相続人が申請する場合）
- 印鑑証明書、委任状（代理申請の場合）
💬 土地家屋調査士・相続診断士 竹内貞直のコメント
実務上よくあるのは、「解体してから登記相談に来られる」ケースです。
この場合、すでに現地に建物がないため、法務局の調査が難航し、
「本当にその建物が存在していた証拠を出してください」と求められます。
登記簿・課税台帳・航空写真などを組み合わせて証明を組み立てますが、
古い建物ほど資料が少なく、時間も手間もかかるのが現実です。
注） 解体前の段階で、土地家屋調査士へ一度ご相談ください。
現地写真・法務局照会などを事前に整えれば、スムーズに滅失登記まで完了できます。
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よくある質問 Q&A
Q：祖父の名義のままでも、私が依頼すれば解体できますか？
→ 原則として相続人全員の同意が必要です。解体業者も名義不明では工事を断ることがあります。
Q：登記していない古い建物（未登記建物）でも滅失登記は必要？
→ 不要です。そもそも登記がされていないため、滅失登記も発生しません。
Q：解体後に登記を忘れるとどうなる？
→ 登記簿上は“まだ建っている”扱いとなり、固定資産税が継続課税されることがあります。
🧭 まとめ：解体前に「登記」と「相続」を整理することが大切
- 解体前に必ず登記名義と相続関係を確認
- 相続登記または相続人の同意が必要
- 解体後は1か月以内に滅失登記を申請
- 放置すると固定資産税や相続トラブルの原因に
祖父名義のままの古い家を解体する場合、
理想の流れは「相続登記 → 解体 → 滅失登記」。
順序を誤ると、後で法務局で止まるケースもあるためご注意ください。
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一般的に「登記漏れ」、「登記忘れ」、「登記されてない」「登記必要？」の建物と呼ばれています。
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