「登記していない建物なら、固定資産税は時効で払わなくていい？」
「未登記だから税金の請求がこないはず…？」
このような“誤解”を耳にすることがあります。
しかし実際には、未登記建物でも固定資産税が課されるケースは多く、時効で免れることはほとんどありません。
今回は、現場でよくある「固定資産税の時効」に関するウソ・ホントを、土地家屋調査士の立場からわかりやすく解説します。
未登記建物でも固定資産税は課税される
登記の有無と固定資産税の課税は、まったく別の制度です。
市町村は、登記情報だけでなく「現地調査」「航空写真」「課税台帳」「建築確認情報」などをもとに課税対象を判断しています。
そのため、登記していなくても実際に建物が建っていれば課税されるのが原則です。
「登記していない＝固定資産税がかからない」というのは誤りです。
「時効で税金が消える」はごく一部の例外だけ
固定資産税には「5年の時効」がありますが、これはあくまで課税ミスや徴収漏れが5年以上放置された場合のみに限られます。
実際には自治体が定期的に現地確認を行うため、建物を見逃して5年以上放置するケースはほぼありません。
つまり、「未登記だからバレない」「時効になる」というのはウソに近いです。
むしろ、後から発覚して過去5年分をさかのぼって請求されることのほうが圧倒的に多いのです。
相続や売却のときに露見することも
固定資産税の未納や課税漏れは、
相続登記
建物表題登記
滅失登記（解体時）
売買・贈与登記
などの手続きの際に明らかになることが多いです。
登記官や市町村職員が現地を確認する過程で、「未登記建物がある」→「過去分の課税」という流れになるケースも増えてきます。
放置するリスク
✅5年分の固定資産税をまとめて請求される
✅登記手続きが進められない
✅相続人同士で責任を押し付け合うトラブルになる
✅不動産売却時に減額交渉が不利になる
「未登記」「時効」どちらもリスクが高く、
放置＝損をする可能性が高いというのが現実です。
竹内貞直（土地家屋調査士・相続診断士）のコメント
「未登記建物だから、税金はかからないと思っていました。」
実務では、こうおっしゃる方が本当に多いです。
しかし、固定資産税の課税は“登記”ではなく“実際に建っているかどうか”で判断されます。
たとえ未登記でも、現地調査や航空写真で確認されれば課税されるのが実情です。
また、「時効で消える」と思って放置しているうちに、解体・相続・売却などで一気に整理が必要になるケースもあります。
後からまとめて対応すると費用も時間も余計にかかります。
先日も、母屋、離れ、倉庫などが建っているお宅にお伺いしました。建物の増築や取壊しなどが行われており、建物だけでも登記の整理に時間を要しました。又、未登記の部分がどうしても出てくるため、その部分について相続人全員の承諾が必要でした。幸い相続人間で揉めている方がおられなかったので事なきを得ましたが、もめていたら、最悪、裁判沙汰にまでなっていたかもしれません。相続人が増えることは重大なリスクだと思ってくださいね。
「古いままの家」「名義が祖父母のまま」「課税通知が来ない」――
こうしたケースは、登記・課税・相続の3つを一度に整理するチャンスでもあります。
もし１つでも心当たりがあるのなら専門家へご相談ください。
まとめ
✅未登記でも固定資産税は課税される
✅「時効で払わなくていい」はほぼ誤解
✅放置すると相続・売却で大きなトラブルに
固定資産税と登記は別制度ですが、最終的には登記を整えることでしか根本的な整理はできません。
未登記のまま放置している建物がある場合は、早めに現況調査と登記整理を進めておきましょう。
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