相相続・売却前に知っておきたい落とし穴とは？
「うちの家、実は登記していないんだけど大丈夫？」
「未登記のまま相続したけど、手続きは必要？」
滋賀県大津市でも、未登記建物の放置が原因で
✅ 売却ができない
✅ 融資の担保に使えない
✅ 相続の協議が進まない
といったトラブルが急増しています。
特に2024年から相続登記が義務化されたことで、未登記問題は行政・金融機関からも厳しく見られる時代に入りました。
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【目次】
- そもそも未登記建物とは？
- 登記が必要になる典型的なケース
- 大津市における登記費用の相場
- 登記にかかる期間の目安
- 登記を放置するリスクとは？
- 専門家不足が進む前に動くべき理由
- 土地家屋調査士 × 相続診断士 竹内貞直のコメント
① そもそも未登記建物とは？
未登記建物とは、法務局に所有権保存登記がされていない建物のことです。
よくある理由は以下の通りです。
- 建築時に登記をしなかった
- 税金を安くするために意図的に放置した
- 増築部分だけ登記していない
- 古い家屋で登記の必要性を知らなかった
➡ しかし「未登記だから放置してよい」というわけではありません。
売却・融資・相続の場面で必ず問題が表面化します。
② 登記が必要になる典型的なケース
建て替え：滅失登記ができず、新築登記にも影響
相続：未登記だと遺産分割協議に反映できない
売却：買主が金融機関から融資を受けられない
融資：担保評価がゼロとみなされる
③ 大津市における登記費用の相場
未登記建物の登記費用は、建物の種類や大きさによって変わります。
大津市での一般的な費用目安は以下の通りです。
| 建物種類 | 調査士報酬 | 地積図がない場合 | 合計目安 |
|---|---|---|---|
| 木造住宅（30坪前後） | 8〜15万円 | 敷地測量（約5〜8万円） | 約13〜23万円 |
| 鉄骨・RC住宅（40坪以上） | 15〜22万円 | 敷地測量（約5〜8万円） | 約20〜30万円 |
| 増築部分のみ | 5〜10万円 | 敷地測量（約5〜8万円） | 約10〜18万円 |
※ケースにより測量・図面作成の追加費用が発生することがあります。
④ 登記にかかる期間の目安
滋賀県大津市での未登記建物登記には、約2週間〜2か月が一般的です。
- 現地調査・測量：1〜2週間
- 図面作成・申請書準備：1〜2週間
- 法務局審査：1〜3週間
👉 増築や構造確認が必要な場合はさらに長期化します。
⑤ 登記を放置するリスクとは？
- 売却時に価格が下がる／取引が中止になる
- 担保価値が認められず融資が受けられない
- 相続人同士で争いに発展する
- 行政から是正指導を受ける可能性
➡ 「いま困っていないから放置」は、将来大きな損失につながります。
⑥ 専門家不足が進む前に動くべき理由
相続登記義務化の影響で、
- 土地家屋調査士
- 司法書士
の予約はすでに数か月先まで埋まりやすい状況です。
未登記建物の登記は、測量・調査・建築確認資料の収集など時間のかかる手続き。
👉 「売る直前」や「相続が発生してから」では間に合いません。
土地家屋調査士×相続診断士 竹内貞直のコメント欄
「未登記建物は、表面上は“見えていない問題”ですが、いざ動かそうとすると必ず壁にぶつかるのが現実です。
私の経験上、売却や相続の直前に慌てて依頼をいただくケースが多く、その時点では時間も費用も余計にかかります。
特に売却では、買主の都合に合わせられず契約自体がなくなることも。
だからこそ、時間のかかる登記は早めに動くことが何より大切です。
まずは費用の目安を知り、現地確認から気軽に相談してみてください。」
✅ まとめ
- 大津市での未登記建物の登記費用は 約10〜30万円前後
- 期間は 2週間〜2か月程度
- 放置すると 売却・融資・相続に支障が出る可能性
- 早めの相談が 将来のトラブル防止につながる
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「未登記建物とは？」
所有者が不明確で、土地や建物が「不動産登記簿」に登録されていない状態のこと。
一般的に「登記漏れ」、「登記忘れ」、「登記されてない」「登記必要？」の建物と呼ばれています。
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