〜登記もない、図面もない。そんな実家を相続したら？〜
「市役所にも法務局にも“建物の図面がない”って言われました…」
「固定資産税は払っているのに、登記も床面積も不明ってどういうこと？」
滋賀県大津市でも多く残る、昭和30〜50年代に建てられた木造住宅。
こうした家の多くは、建物登記がされておらず、市役所にも図面（床面積図）がないという“二重に記録が存在しない”状態です。
【大津市版】昭和の未登記建物 × 図面なし問題｜放置すると相続・売却で必ず止まる理由と解決方法
滋賀県大津市でも多い、昭和30〜50年代に建てられた木造住宅。
これらの家は
- 法務局 → 未登記
- 市役所 → 図面（床面積図）なし
という“二重で記録が残っていない建物”が非常に多いのが特徴です。
この記事では、
「未登記で図面もない昭和の家」について起きる問題と、最短の解決方法 を専門家目線で解説します。
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■ 昭和の住宅は“未登記＋図面なし”が珍しくない理由
昭和30〜50年代に建てられた家では、
- 建築確認は取っている
- 固定資産税は課税されている
- でも 法務局の“建物登記簿”が存在しない
という状態がとても多いです。
さらに市役所にあるはずの 「課税図面（床面積図）」が残っていない こともしばしば。
結果、
「現状を誰も把握していない家」＝ブラックボックス化した建物
になってしまい、相続でも売却でも必ず問題が起きます。
■ 図面がないと具体的に何が困る？
- 相続の分割協議で“広さが分からず決まらない”
- 買主の不動産会社が「扱えません」と断る
- 解体見積りがブレて補助金申請も止まる
- 表題登記すら“現地調査から”のスタートになる
図面がない＝現実の建物が証明できない
ため、ほとんどの手続きで不都合が出ます。
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■ 大津市で実際にあった典型的なケース
🏠 昭和44年築・木造住宅（名義：故人）
- 固定資産税は母がずっと支払い
- しかし登記簿はなし
- 市役所の課税図面もなし
- 間取り・面積を誰も把握していない状態
相続人が売却を希望し、
法務局で調べたところ 未登記と判明。
▶ 調査士が現地測量 → 図面作成
▶ 建物表題登記 → 相続登記へ
▶ 建物が“見える化”され、売却がスムーズに進行
図面がなくても、
現地調査で十分に復元できます。
■ 正しい対応ステップ（増築があっても同じ）
✅ ステップ1：法務局で登記有無を確認
登記がなければ未登記です。
✅ ステップ2：市役所で課税資料を確認
名寄帳・家屋台帳・図面の有無を確認。
昭和の家は図面がない可能性が高いです。
✅ ステップ3：建物の測量 → 図面作成
表題登記に必要。
建物の寸法を一つずつ計測して再現します。
■ 土地家屋調査士×相続診断士 竹内貞直コメント
**「昭和の建物は“登記していない家”が当たり前だった時代があります。
大津市でもこのタイプの物件が想像以上に多く、図面も残っていないので、
“現地で測って図面をつくる”ところからスタートするケースがほとんどです。
木造住宅の場合、昔の職人さんは幅尺（0.91m）を基準に建てているので、
境界や間取りが少し分かれば、図面として再現することができます。
特に相続や売却を予定しておられる方は、
① 法務局で登記の有無
② 市役所で図面の有無
この2つを確認しておくだけで、後の手続きが大幅にスムーズになります。」**
■ まとめ｜図面も登記もない建物は「見える化」が最重要
昭和の家は
未登記＋図面なし
のケースが本当に多いです。
この状態で相続・売却をすると、
ほぼ確実に途中で止まります。
- 登記で所有関係を明確にする
- 現地調査で正しい面積・形状を再現する
- 図面を整備して次の世代に渡す
これが“将来のトラブルを避けるいちばんの近道”です。
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所有者が不明確で、土地や建物が「不動産登記簿」に登録されていない状態のこと。
一般的に「登記漏れ」、「登記忘れ」、「登記されてない」「登記必要？」の建物と呼ばれています。
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