未登記建物について、債権者代位により表題登記や表示変更登記を申請するケースに関する実務的なQ&Aをまとめました。特に、所有者が亡くなっている場合や、相続人の一部が非協力的な場合、抵当権が付されている場合など、実務で頻出する論点を丁寧に解説しています。
Q1. 債権者代位で未登記建物の表題登記を申請する場合、住民票や所有権証明書はどうなる？
A：
住民票：被登記義務者（＝被相続人）のものは不要。代わりに相続関係を証明するため、戸籍一式（出生から死亡まで）と相続人全員の現在戸籍を添付。
所有権証明書：代位申請の場合、債務者名義での強制競売申立書に対する裁判所の証明書や判決書（＋確定証明書）で代用可能。
Q2. 代位原因情報は添付すべき？
A：
はい、必須です。
民法第423条（債権者代位）に基づき申請するため、
判決書や競売開始決定書などの原本または謄本
確定証明書
を代位原因情報として添付。
Q3. 委任状は誰が書くのか？
A：
登記義務者本人（被代位者）からの委任状は不要です。
土地家屋調査士などが代位者（債権者）から委任を受けて申請する場合は、債権者→申請代理人の委任状を添付。
Q4. 所有者が亡くなっており、代位申請をする場合、所有権証明書は何が必要？
A：
裁判所の発行する強制競売の証明書（申立人が債権者、対象物件が未登記建物）
被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本
相続人全員の戸籍（現在）
住民票除票（必要に応じて）
が必要です。
Q5. 抵当権がついている未登記建物（または表示変更対象建物）の場合、抵当権者の承諾は必要？
A：
法定添付書類ではありませんが、表示の変更（例：主→附属）が担保の実体に影響を及ぼすと見なされるときは、登記官から承諾書の添付を指示されることがあります。
債権者代位による申請で承諾が得られない場合、事情を申述書で説明し、裁判書類などで補完することが実務対応として可能です。
Q6. オンライン申請における申請人欄の記載方法（代位者が1名、他は任意申請人）
A：
被代位者が相続人Ｂのみであり、他の相続人Ｃ・Ｄは任意に申請に加わる場合：
申請人
住所：滋賀県大津市〇〇町〇〇番地
Ｂ（代位者 株式会社ＸＸ）
Ｃ
Ｄ
Ｂのみが代位されており、その旨を明記。
他の相続人Ｃ・Ｄは、通常どおりの記載。
理由書や備考欄で、代位申請である旨とその範囲（Ｂのみ）を記載しておくといいです。
【土地家屋調査士 竹内貞直コメント】
未登記建物の登記は、図面はもとより通常よりイレギラーは書類を集めなくてはなりません。これがなかなかの癖もので大変です。
それに加えて、債権者が代わりに行う債権者代位は難易度がさらに向上します。債権者代位の場合での申請は、専門の方に任せた方がコストパフォーマンスがいとおもいます。
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