「親の家を相続したけど、建物が登記されていないと言われた」
「誰も住まない家、登記しないといけないの？」
滋賀県大津市では、近年「未登記建物」の相続トラブルが急増しています。
特に昭和の時代に建てられた実家や空き家が、「登記されていないまま相続される」ケースが目立っています。
この記事では、大津市内で実際に起きている未登記建物と相続の問題点、そしてどう対処すればよいかをわかりやすく解説します。
■ 登記されていない建物とは？
建物は、完成後1カ月以内に「建物表題登記」をする義務があります。
しかし昭和〜平成初期に建てられた住宅の中には、
「登記をしていない」「増改築しても変更していない」
というケースが珍しくありません。
法務局に記録がなければ、
その建物は“法的に存在しない”扱いになるのです。
■ 大津市の未登記空き家、こんな事例があります
登記されていないまま親が亡くなった
家は空き家に → 固定資産税の通知は来る
売ろうと思ったら「まず登記をしてください」と不動産会社に断られた
補助金も使えず、解体も進まない
このようなケースが相続発生後に“問題物件”として浮上しています。
■ 登記がないと何が困るの？
売却できない（登記簿上に建物が存在しない）
解体時の補助金申請ができない（大津市では登記済が条件）
相続人が複数いると話がまとまらない
空き家特措法の対象になると税負担UPや勧告の可能性も
■ どう対処すればよいか？
まずは登記の有無を確認
→ 法務局で確認、または土地家屋調査士に依頼
未登記の場合は「建物表題登記」を実施
→ 現地調査・測量・申請を行い、正式に登記簿に登録
相続人間で話し合い、相続登記を行う
→ 不動産の名義変更で、将来的な売却・解体が可能に
■ 専門家コメント｜土地家屋調査士・相続診断士 竹内貞直
最近、相続登記を自分でされる方が少しづつ増えてる感じです。
名義変更（保存登記）は何とか自分で段取りできるけど、図面を書くのは無理なので、表題登記や増築・減築した場合の表題部変更登記を行ってほしい。と言われる方です。
自分で相続登記を行おうとしているので、いろいろ質問されます。
・遺産分割協議書の書き方は？
・書類は袋とじなのか？割り印は必要か？
・印鑑証明書の期限は？
など、すごく細かいことまで調べておられます。
一通り、アドバイスした後、法務局の無料相談に2、3回出向く覚悟があればなんとかなるのではとお伝えすると納得されるようです。
簡単な保存登記（相続登記）でしたら、自分で行うこともできますが、抵当権付きの場合、相続人が多い場合、何世代にも相続が発生している場合などは専門の司法書士にお願いした方がコストパフォーマンスがよいと思います。
話はそれましたが、登記がされていないと、売ることも、壊すことも、補助金を使うことも難しくなります。
特に大津市では古い集落や郊外の住宅地に未登記建物が集中しており、空き家対策の足かせになっています。
相続の段階で気づいたなら、できるだけ早く登記を整えておくことが、家族の将来のトラブルを防ぐ第一歩です。」
■ まとめ｜“登記されていない家”は、家族にリスクを残す
登記されていない建物は、法律上“ないもの”とされます。
相続後の売却・解体・補助金利用すべてに支障をきたします。
相続人の誰かが責任を問われるケースもありますので、放置せず、登記を済ませておくことが子や孫の代の安心につながります。登記はあなたの代だけではありません。子や孫の代に本当の登記の真価が問われることになるのです。
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