増改築で登記面積と実際の広さが違う?必要な手続きとは


増改築で実際の面積と登記内容がズレていると、売却や相続でトラブルになることも。必要な調査と登記の流れを解説します。

「登記簿の建物面積と、実際の建物面積が違う…」
「土地の登記面積と、現地を測った面積が合っていない気がする…」
このような違和感、実は不動産の“登記と現況のズレ”によるものかもしれません。

家を増改築したり、長年そのままの土地を使っていたりすると、
登記された内容と、現地の状態に差が生じることがあります。
今回はそのズレを解消するために必要な
「地積更正登記」や「建物更正登記」について、
土地家屋調査士の視点からわかりやすく解説します。


登記と現況がズレる原因とは?

■ 建物の場合:増改築しても登記していない

「車庫を増築した」「一部を増床した」など、
実際には建物の床面積が増えていても、
登記が変更されていなければ、登記簿には元の面積のまま。
建物の表題変更登記(=建物更正登記)が必要です。


■ 土地の場合:昔の測量データが使われている

数十年前の登記では、アバウトな測量や目測が使われていた例も。
現代の測量で正確に測ると、数㎡以上の差が出ることがあります。
→ 地積更正登記で、登記簿上の土地面積を正しく修正します。


登記面積と実際の面積が違うと何が困るの?

✅ 売却時にトラブルの原因に

買主や仲介業者が登記面積を基に価格を決めるため、
現況と違うと価格交渉や契約トラブルにつながる恐れがあります。

✅ 相続・分筆の場面で不公平感が生じる

面積にズレがあると、相続人間で不公平な分け方になったり、土地の分割ができなかったりすることも。

✅ 固定資産税評価の誤差・課税ミスに

建物の面積や構造の相違により、税金が多く・または少なく課税されてしまう場合もあります。


必要な手続きは?「更正登記」の基本

建物更正登記とは?

増築・減築・構造変更などによって、
建物の現況が登記簿と異なっている場合に必要な登記。
手続きの流れ:

  1. 土地家屋調査士が現地調査と計測
  2. 必要書類の取得(建築確認・図面など)
  3. 表題部変更登記申請(=建物更正登記)

■ 地積更正登記とは?

土地の実測面積と、登記簿上の地積にズレがあるときに、
法務局に申請して「正しい地積」に直す手続き。
前提として、隣接地所有者との立会い・合意形成が必要な場合も。


【土地家屋調査士×相続診断士 竹内貞直 コメント】

不動産売却や相続の現場で「えっ?登記と面積が違うんですか?」と驚かれる方は非常に多いです。
ズレがある場合、そのまま放置しても問題が解決することはありません。
銀行融資や売買契約では必ず問題になり、一致させないと次の行程に進めません。

だから事前に現況確認と登記の見直し(現況=登記を一致)をしておくことで、将来のトラブルや無用なコストを避けることができます。
少しでも不安がある場合は、土地家屋調査士×相続診断士 竹内貞直までお気軽にご相談ください!


【まとめ】

• 登記面積と実際の面積が異なるケースは珍しくない
• 建物の場合は「建物更正登記」、土地の場合は「地積更正登記」で対応可能
• 売却・相続・税務のトラブルを防ぐためにも、現況と登記のズレを早めに解消しよう

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📚 参考リンク(公式情報)

法務省|相続登記の義務化
国土地理院|地積測量図・地図整備について
日本土地家屋調査士会連合会|調査士の業務とは

※この記事は、滋賀県大津市の土地家屋調査士・相続診断士 竹内貞直が、相談事例をもとに解説しています。


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