「20年以上前に親が増築した部分が、どうやら未登記（＝登記されてない）のままらしい…」
「さすがに時効があるんじゃないの？」
「今さら登記する必要はあるの…？」
こんなご相談、滋賀県でも本当に多くなっています。
そして近年さらに増えているのが、
・海外在住の相続人
・外国籍の相続人
・印鑑証明書が取得できないケース
といった “国際化した相続・登記トラブル”。
今日も実際に、「日本在住の奥様の印鑑証明はあるが、ご主人は海外在住のため印鑑登録ができず、領事館の署名証明で対応した」という事例がありました。
相続人が増える＝署名・同意が必要な人が増える ため、
未登記を放置するとリスクが年々大きくなります。
この記事では、
「20年前の未登記増築」でも今から可能な手続きと、放置するリスクを問い合わせ特化で丁寧に解説します。
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■ 増築部分の未登記に“時効”はあるの？
▶ 結論：建物の登記に時効はありません。
何年経っていても、
建物が現存している限り、登記が必要です。
「20年以上前だから登記しなくていい」
→ 一切ありません。
なぜ時効がないのか？
建物登記は「権利関係を公に明確にする制度」で、
民間同士の契約とは仕組みが違うためです。
■ 放置するとどうなる？よくある3大トラブル
① 相続手続きが止まる
未登記だと
- 誰の名義の建物かわからない
- 増築した本人が亡くなっていれば、すべての相続人の署名捺印が必要
→ 海外在住や外国人相続人がいると、署名証明の取得などで一気に難航します。
（今日も実際に、海外在住で印鑑証明書が取れず、領事館署名証明で対応しました）
② 売却・融資ができない
登記簿と現況が違うため
- 金融機関が融資NG
- 買主が契約を見送る
増築部分が未登記のままだと、
売却が遅れるだけでなく 大幅な値下げ交渉 の原因にも。
③ 税務トラブル（追徴の可能性）
増築部分が固定資産税に反映されていないと、
後からまとめて課税されるケースあり。
■ 今からできる対応策
① 現況調査（無料）で未登記かをチェック
図面、面積、構造、完成時期などを調査し、
「登記が必要か？」「どの手続きが必要か？」を判定します。
▶ 写真1枚でも診断できます
（LINEで外観写真・課税明細書を送るだけ）
② 表題登記・表題変更登記の実施
必要書類がなくても
- 現地調査
- 役所資料
で代替できるケースがほとんど。
③ 相続登記との同時進行
増築部分の未登記を放置して相続に入ると、
相続人全員の署名捺印が必要 という最大の壁が発生します。
海外在住の方がいる場合は、
領事館の署名証明が必要＝手続きが大幅に遅延。
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■ 【専門家コメント】
土地家屋調査士 × 相続診断士 竹内貞直
滋賀県では、
「昔の増築だから大丈夫」と思って放置されたままの未登記部分が非常に多く存在します。
そして令和に入ってから増えているのが、
海外在住・外国籍の相続人が絡むケース。
今日のご相談でも、
日本人のご主人が外国在住のため印鑑証明が取れず、
領事館の署名証明で対応することになりました。
これは相続でもまったく同じ問題が発生します。
放置すると起こること
📌 関係者が亡くれれば相続人が増える
📌 相続人に海外在住者が混ざる
📌 印鑑証明ではなく、領事館署名証明が必要
📌 手続きの難易度が跳ね上がる
つまり “未登記を放置＝将来の手続きがどんどん困難になる” ということです。
20年前の増築であっても、今ならまだ間に合います。
まずは現況調査から始めましょう。
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写真1枚あればこちらで判断できます。
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■ まとめ
- ✔ 建物の未登記に時効はない
- ✔ 20年前でも登記は必要
- ✔ 放置すると相続で「相続人全員の署名」が必要になり難航
- ✔ 海外在住者・外国人がいるとさらに難しくなる
- ✔ まずは現況調査（無料）で確認するのが最短ルート
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所有者が不明確で、土地や建物が「不動産登記簿」に登録されていない状態のこと。
一般的に「登記漏れ」、「登記忘れ」、「登記されてない」「登記必要？」の建物と呼ばれています。
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