「昔、母屋の横に“離れ”を増築したんだけど、あれって同じ建物になるの？」
「つなげる廊下を作ったら、別建物じゃなくなるの？」
相続や売却をきっかけに、こうした“登記上の分類”について疑問を持たれる方は少なくありません。
しかし、「同じ敷地内にある」だけでは判断できないのが建物登記の難しいところです。
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■ 「同一建物」か「別建物」か、登記での違いとは？
登記実務において、離れがどちらに分類されるかは
“構造上一体性があるか” と “用途上の独立性があるか” で判断されます。
| 分類 | 主な特徴 | 登記の扱い |
|---|---|---|
| 同一建物 | 廊下や屋根で本体とつながっている／用途が主たる建物と一体 | 1つの建物として登記 |
| 別建物 | 離れていて独立出入口がある／用途が異なる（例：別居用、事務所用） | 別の建物として登記が必要 |
■ 登記上の判断ポイントはこの3つ！
① 構造的なつながりがあるか（廊下・屋根など）
- 物理的につながっていれば「同一建物」とされる傾向
- ただし、簡易な屋根付き通路程度では“別建物”と判断されることも
② 用途の一体性があるか
- 離れが「親世帯」「子世帯」など生活単位で分かれていれば別建物
- 単なる客間や物置扱いなら同一とみなされやすい
③ 登記記録上どう扱われているか
- 既に別建物として登記されている場合、修正には「滅失登記＋新築登記」が必要になることも
■ 相続や売却で起こる“よくある落とし穴”
- 「ひとつの建物と思っていたのに登記が2つ必要だった」
- 「税務署は“同じ建物”と言うのに、法務局では“別建物”とされた」
- 「相続登記の際に、どちらも手続きが必要で費用が倍に」
- 「離れだけ未登記で、売却時に登記が間に合わず取引中止に」
こうしたトラブルは、増築・改築を繰り返した建物ほど多く見られます。
▽ 現地調査と登記記録の照合が第一歩
- 登記簿と実際の建物構造にズレがないか
- 離れ部分が未登記になっていないか
- 増築・分離がいつ・なぜ行われたのか
まずは現地確認とヒアリングが大切です。
【土地家屋調査士×相続診断士 竹内貞直 コメント】
離れを“生活の延長”で建てたつもりでも、登記上は別棟扱い（＝増築ではなく新築建物）になることが多いです。
母屋が既登記建物、離れが未登記建物というケースは非常に多く、相続時に「なぜ登記していないの？」と揉める原因にも。
将来の相続や売却に備え、今のうちに“建物の見える化”（現況と登記の一致） をしておくことをおすすめします。
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