🔶はじめに
「父の家を相続したけれど、一部が増築で登記されていなかった」
「遺産分割協議書に“未登記部分”ってどう書けばいいの？」
このようなご相談を、滋賀県大津市で相続登記や未登記建物の相談を受ける中で多くいただきます。
結論から言えば、未登記の増築部分も相続財産として扱う必要があります。
遺産分割協議書に記載をしないと、後々「誰のものかわからない建物」となり、登記・売却・解体などの際にトラブルになることがあります。
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１．「増築部分が未登記」のまま相続を迎えるとどうなる？
登記簿上では「昭和○年新築・木造瓦葺平家建」となっているのに、実際はキッチンや居室を後から増築しているケースがよくあります。
この場合、登記簿面積と現況が異なるため、次のような問題が起こります。
- 登記簿面積と実際の建物面積が一致せず登記できない
- 誰が増築部分を建てたのか証明できない
- 相続人全員の同意（実印押印）がないと登記できない
また、遺産分割協議書に未登記部分の記載がない場合、法務局から補正を求められることもあります。
２．未登記増築部分を遺産分割協議書に記載する目的
遺産分割協議書は、相続人全員の合意を明確化するための公的な書類です。
増築部分も実際に存在する以上、相続財産の一部として記載が必要です。
【記載例】
被相続人○○○○が所有していた下記建物および未登記増築部分については、
相続人△△△△が単独で取得する。
所在：滋賀県大津市○○町○番地
種類：居宅
構造：木造瓦葺2階建
床面積：登記簿記載部分 ○○㎡
未登記増築部分 約○○㎡（平成○年頃増築）
このように、登記済み部分と未登記部分を区別して書くことが重要です。
３．よくある間違い・トラブル事例
| トラブル例 | 結果 |
|---|---|
| 「建物」だけと記載 | 未登記部分の扱いが曖昧になり補正対象に |
| 増築者が不明 | 登記できず登記拒否・補正命令になる |
| 図面・契約書がない | 添付書類不足で登記申請不可 |
未登記部分は古く、資料が残っていないことも多いため、
✅ 現地調査
✅ 近隣証言
✅ 公共料金の契約名義
などの裏付け資料を整える必要があります。
４．増築未登記部分を登記するための手続き
1️⃣ 建物調査・現況測量（土地家屋調査士）
→ 建物全体を測り、既登記部分と未登記部分を確認。
2️⃣ 表題部変更登記（増築登記）
→ 増築部分を法務局に登記。原因は「平成○年○月増築」。
3️⃣ 相続登記（司法書士）
→ 所有者を新しい相続人名義に変更。
💡このとき重要なのは、「登記の順番」。
未登記部分の登記を先に行わないと、相続登記が受理されない場合もあります。
💬土地家屋調査士・相続診断士 竹内貞直のコメント
滋賀県内の各地域（大津市・東近江市・甲賀市など）では、古い建物の一部が未登記のまま残っていることが多く見られます。未登記の増築部分をそのままにしておくと、“登記できない建物”が相続財産として残ってしまいます。
（未登記の木造、瓦ぶき、２階建 １階〇〇㎡、２階〇〇㎡の建物）という具合です。又、登記がないため、相続、売買、取り壊しの際に、真の所有者が誰であるか確認する必要があるため、その都度確認に時間がかかってしまいます。
しばらくして登記をすることになり、相続人が増えれば増えるだけ登記のために必要な全員分の実印・印鑑証明を集める手間が増えることになります。
もし、疎遠な親族がいれば、登記が何年も止まるケースも珍しくありません。
未登記を放置すると手間だけが増えていくのです。
最後になりますが遺産分割協議書は永久に残るため、作成案ができたら、専門家に確認してもらうことがトラブル防止の第一歩です。
５．まとめ
| ポイント | 内容 |
|---|---|
| 未登記の増築部分も相続財産 | 遺産分割協議書に明記が必要 |
| 登記済み部分と区別して記載 | 増築時期・面積も記載 |
| 協議書作成前に現況調査 | 登記内容のズレを防ぐ |
| 調査士・司法書士の連携が重要 | 手続きの順序を間違えると再提出に |
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