― 登記・相続・売却で詰まらないための初動整理 ―
「実家が県外にある」
「久しぶりに調べたら、建物が未登記だった…」
「何から手を付ければいいのか分からない」
遠方の実家 × 未登記建物。
この組み合わせは、動き方を間違えると一気に詰みます。
実際の相談でも、
- 相続登記が止まる
- 解体できない
- 売却直前で白紙になる
こうしたトラブルの多くは、
👉 最初の手続きの順番ミスが原因です。
この記事では、
遠方の実家が未登記だったと分かった瞬間にやるべき手続き3つを、実務目線で整理します。
結論｜最初にやるべき手続きはこの3つ
先に結論です。
遠方の実家が未登記だった場合、
最初にやるべきことは次の3つだけです。
1️⃣ 建物の「登記の有無・内容」を正確に確認
2️⃣ 建物の現況（増築・減築・滅失）を把握
3️⃣ 相続人と名義関係を整理
これを飛ばして動くと、
ほぼ確実に途中で止まります。
手続き①｜建物は「どこまで」登記されているか確認する
まず最優先はこれです。
✔ 建物はそもそも登記されているか
✔ 母屋だけ登記されていないか
✔ 増築・減築が反映されているか
遠方の実家で多いのが、
- 昭和・平成初期に建てた家
- 親が自己判断で増築
- 建物図面が存在しない
👉 登記簿と現況が一致していないケースです。
この確認をせずに相続登記や売却を進めると、
後から必ず「未登記があるので止まります」と言われます。
📲 まずは無料で確認できます
LINEで
・固定資産税の課税明細書
・建物の外観写真
を送るだけで
「未登記の有無」「対応が必要か」を判断できます。
手続き②｜建物の現況を整理する（増築・減築・滅失）
次に重要なのが、現況の整理です。
✔ 増築していないか
✔ 一部を壊していないか（減築）
✔ すでに建物が存在しないか（滅失）
遠方の実家では、
「昔ちょっと増築しただけ」
「一部壊したけど登記までは…」
こうした“記憶頼り”の状態が非常に多い。
しかし登記は、
記憶ではなく現況がすべてです。
👉 現況と登記がズレている限り、
相続・解体・売却は進みません。
手続き③｜相続人と名義関係を整理する
未登記建物は、
名義が「宙に浮いている」状態です。
そのため、
✔ 相続人は誰か
✔ すでに数次相続になっていないか
✔ 誰の名義として登記するのか
これを整理しないと、
建物表題登記そのものができません。
遠方の実家ほど、
相続人同士の連絡が遅れ、
気づいた時には話がまとまらないケースも多いです。
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相続診断士の視点で
「今、何からやるべきか」を整理します。
よくある失敗パターン（実務で多い）
❌ 相続登記を先にやろうとした
❌ 売却活動を始めてから未登記が発覚
❌ 解体後に滅失登記を忘れていた
これらはすべて、
最初の3つを確認していれば防げたケースです。
結論｜遠方の実家は「最初の3手」で9割決まる
遠方の実家が未登記だった場合、
❌ 自分で順番を考えて動かない
⭕ まずは状況を整理してから動く
これだけで、
- 余計な現地往復
- 無駄な費用
- 手続きストップ
を避けることができます。
土地家屋調査士 × 相続診断士 竹内貞直コメント
遠方の実家の相談で一番多いのは、
「何から手を付ければいいか分からなかった」という声です。
未登記建物は、
放置期間が長いほど、手続きが重くなる傾向があります。
逆に言えば、
最初に正しく整理できれば、
驚くほどスムーズに進むことも多い。
迷った段階が、実は一番動きやすいタイミングです。
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※この記事は、未登記建物の相続・売却・登記相談の実例をもとに、
滋賀県大津市の土地家屋調査士が解説しています。
「自分のケースで登記できるのか分からない」
「書類が何も残っていない」
という段階でも問題ありません。
写真だけで判断できる。
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「未登記建物とは？」
所有者が不明確で、土地や建物が「不動産登記簿」に登録されていない状態のこと。
一般的に「登記漏れ」、「登記忘れ」、「登記されてない」「登記必要？」の建物と呼ばれています。
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