相続した田舎の実家を売ろうとしたところ…
「建物の一部が登記されていない」
「建築確認の記録が見当たらない」
そんな指摘を受けた方はいませんか？
特に戦後すぐの増築は、建築基準法の整備が不十分だった時代背景もあり、
無許可での建築・未登記のまま現在に至っているケースが少なくありません。
この記事では、
• 相続後の調査で見つかる「戦後の増築未登記」の実例
• 建築確認のない建物が登記に与える影響
• 売却や名義整理に必要な対応策
について、わかりやすく解説します。
◆ 戦後の建築ブームに潜む「未登記」「無確認」の建物
昭和20年代～30年代の日本では、
• 建築確認制度が一部地域に限られていた
• 登記の義務も緩く、届け出も自己判断
という状況でした。
そのため、特に農村や山間部の家屋では、
• 主屋に後から部屋を足す（増築）
• 土間をつぶして居間にする
• 離れを新築しても登記しない
といった対応が多く行われていたのです。
◆ よくあるケース：相続後に調査して初めて発覚
◉ 事例：祖父の代に増築、父も知らなかった…
あるご相談では、相続手続きのために建物調査を依頼したところ、
「一部構造が明らかに後から追加されたもの」で、
登記簿にも建築確認記録にも該当情報が一切なしと判明。
相続人からは「そんな話、誰も知らなかった…」と驚きの声。
◆ 未登記・無確認部分の登記ができない理由
建物の登記は、建築確認を前提とした「合法な建物」である必要があります。
しかし、建築確認がない増築部分は“法的には無かったこと”になっており…
• 表題変更登記（床面積の変更）ができない
• 相続登記で一体の建物として扱えない
• 金融機関によっては融資対象外になる
など、資産としての価値に直接影響が出てきます。
◆ ではどうする？2つの現実的な対応策
① 現況のまま「既存不適格」として扱い、登記整理
→ 建築確認なしでも、一定の条件下で登記は可能
→ 建物調査士の現地測量・図面添付で補える場合あり
② 増築部分を除いた面積で登記を修正
→ 法務局・建築課と相談しながら、法的に認められる面積だけで整理
→ 増築部分は“無許可附属物”として除外
◆ 最後に：相続後に気づく前に「調査」が安心です
登記簿の記載＝実際の建物とは限りません。
相続や売却を検討する前に、ぜひ専門家による調査をご検討ください。
私たちの事務所では、
• 建物の登記内容チェック
• 増築部分の合法性確認
• 登記可能かどうかの法務局協議
など、経験豊富に対応しています。
◆ 土地家屋調査士×相続診断士 竹内貞直コメント
土地家屋調査士として現地調査を行う中で、相続後に「増築部分の未登記」や「建築確認なし」の事実が発覚するケースは少なくありません。
建築確認がないと登記ができないかというと、そうではありません。
もしそうなら、建築確認がない建物は全て登記できなくなってしまいまうので。
結論として、第三者承認という書類を法務局に提出し、登記官が問題なしと認めた場合、登記ができることになります。もちろん、それ以外の客観的書類を出すことを指示されますので、公共機関が作成した資料を集めることが必要になります。これは、最終手段となりますので、建築確認があるのでしたら、大切に保管して、新築表題登記の際には書類一式をお貸しください。
又、相続診断士としても、こうした登記の未整備は“資産価値”だけでなく、“家族間のトラブル”にも発展しやすい重大なリスクと考えています。相続前後の段階から、建物や土地の状況をしっかり把握し、早めの整理を進めておくことが、ご家族の将来の安心につながります。
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