相続した家を売ろうとしたら「登記されていない部分」が…
相続した田舎の実家を売ろうとしたところ、
「建物の一部が登記されていない」「建築確認の記録が見当たらない」
そんな指摘を受けた方はいませんか？
特に戦後すぐの増築部分は、当時の建築基準法が未整備だったため、
「登記していない建物（＝未登記）」や「確認申請なしの建築」が多数存在します。
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◆ 戦後の建築ブームに潜む「未登記」「無確認」の建物
昭和20〜30年代の日本では、
- 建築確認制度がまだ一部地域にしかなかった
- 登記の義務も緩く、届け出をしないケースが多かった
そのため、特に地方では
- 主屋に後から部屋を足す（増築）
- 土間をつぶして居間にする
- 離れを建てても登記しない
といった「現場判断の建築」が普通でした。
◆ 相続後の調査で初めて分かるケース
事例：祖父の代に増築、父も知らなかったケース
建物調査の結果、「一部構造が明らかに後から追加」されており、
登記簿にも建築確認にも記録がない。
相続人からは「そんな話、誰も知らなかった…」と驚きの声が上がりました。
◆ 登記できない理由：建築確認の有無がカギ
建物登記は、原則として建築確認がある＝合法な建物が前提です。
確認がない増築部分は「法的に存在しない建物」と見なされ、
- 表題変更登記（床面積変更）ができない
- 相続登記で一体扱いできない
- 銀行融資の対象外になる
といった不利益が生じる場合があります。
◆ それでもできる！2つの対応策
① 現況のまま登記する方法（既存不適格として整理）
建築確認がなくても、一定条件を満たせば登記が可能です。
土地家屋調査士による現地測量・図面添付で補完できる場合もあります。
② 増築部分を除外して登記する方法
法務局や建築課と協議し、合法な部分のみを登記。
増築部分は「無許可附属物」として除外整理するケースもあります。
◆ まとめ：相続前の「登記チェック」が安心です
登記簿の情報と、実際の建物構造が一致しないことは珍しくありません。
相続や売却をスムーズに進めるには、まず現地調査と登記確認が大切です。
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🧾 土地家屋調査士 × 相続診断士 竹内貞直 コメント
土地家屋調査士として現地調査を行う中で、相続後に「増築部分の未登記」や「建築確認なし」の事実が発覚するケースは少なくありません。
建築確認がないと登記ができないかというと、そうではありません。
もしそうなら、建築確認がない建物は全て登記できなくなってしまいまうので。
結論として、第三者承認という書類を法務局に提出し、登記官が問題なしと認めた場合、登記ができることになります。もちろん、それ以外の客観的書類を出すことを指示されますので、公共機関が作成した資料を集めることが必要になります。これは、最終手段となりますので、建築確認があるのでしたら、大切に保管して、新築表題登記の際には書類一式をお貸しください。
又、相続診断士としても、こうした登記の未整備は“資産価値”だけでなく、“家族間のトラブル”にも発展しやすい重大なリスクと考えています。相続前後の段階から、建物や土地の状況をしっかり把握し、早めの整理を進めておくことが、ご家族の将来の安心につながります。
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「未登記建物とは？」
所有者が不明確で、土地や建物が「不動産登記簿」に登録されていない状態のこと。
一般的に「登記漏れ」、「登記忘れ」、「登記されてない」「登記必要？」の建物と呼ばれています。
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