「この家は祖父が建てて、父が増築したと聞いています」
…実際の相続現場でよく耳にする言葉です。しかし、現地調査や登記簿を確認すると、
• 建物全体の一部が祖父名義のまま、
• 増築された部分は登記されていない、
• 現在は空き家で、相続登記も未済、
といった “3代にまたがる未整理”状態になっていることが少なくありません。
こうした不動産は、そのまま放置しておくと、相続・売却・修繕すべてが進まない「動かせない不動産」になってしまいます。
この記事では、複雑に入り組んだ名義・未登記・増築問題を、どうやって整理していけばいいのかをステップごとに解説します。
◆ よくあるパターン：「建物の登記が3代構成」
田舎の空き家によくあるのが、以下のようなケースです。
| 部位 | 実際の使用歴 | 登記簿の記載状況 |
| 本体（昭和築） | 祖父が建てた | 祖父名義のまま |
| 増築部分（平成初期） | 父が増築 | 登記されていない |
| 現況（令和） | 誰も住んでいない | 相続登記されていない |
このように「祖父・父・現所有者の3代の履歴」が残ったままだと、登記簿と現況がバラバラで、正確な評価や手続きができません。
◆ このままだと何が問題？
● 相続登記ができない
増築部分が未登記であると、相続する対象の建物が法的に確定しません。
また、名義が3代に分かれていると、祖父・父両方の相続手続きを行う必要があります。
● 売却や解体ができない
法務局にある登記簿と現地の建物が一致しないため、
• 不動産業者が取り扱えない
• 解体業者や市町村の補助金対象から外れる
といった活用のブロック要因になります。
● 固定資産税に不備が出る
未登記の増築部分は、現地調査や課税調査で発見されると、
過去にさかのぼって評価対象にされる可能性があり、
「思わぬ税額アップ」に驚かされることもあります。
◆ 整理のステップ｜3代が関わる建物はこう解決する！
【ステップ①】現地調査と登記簿の照合
まずは、現地の建物の構造・面積・履歴を正確に把握します。
土地家屋調査士による「建物現況調査」で、
登記簿と一致している部分・未登記部分を切り分けます。
【ステップ②】建物の所有関係を整理
• 祖父名義の建物：祖父の相続登記を行う必要があります。
• 父が増築した未登記部分：父名義の相続問題として整理します。
つまり、2回分の相続登記（数次相続）が必要になる場合があるため、
関係する相続人全員の特定と協力がカギになります。
【ステップ③】未登記部分の登記 or 滅失処理
未登記の増築部分は、
• 現存しているなら → 建物表題変更・表示登記（場合によっては検査済証の確認）
• 倒壊しているなら → 滅失登記
といった処理を行い、全体の建物を法的に正しく整理します。
【ステップ④】所有者の一本化と相続登記
すべての名義と構造が明確になったところで、相続登記で名義を一本化します。
これにより、売却・貸し出し・解体などの次のステップに進めるようになります。
◆ 「家族の誰かがやってくれるだろう」は危険
こうした複雑な登記問題は、「相続人が増えれば増えるほど手が付けられなくなる」のが現実です。
特に3代にまたがる建物では、すでに相続人が10人以上に膨らんでいることも珍しくありません。
今のうちに専門家による名義整理のサポートを受けることが、
将来的な争いや費用負担を避けるための最短ルートです。
◆ 相続診断士・土地家屋調査士 竹内貞直コメント
建物が3代にまたがっている場合、登記・評価・相続のすべてがややこしくなります。
でも安心してください。現況調査と書類の整理から始めれば、道筋は見えてきます。
「うちももしかして…？」と思われた方は、お早めにご相談ください。
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