「この家は祖父が建てて、父が増築したと聞いています」
…実際の相続現場でよく耳にする言葉です。しかし、現地調査や登記簿を確認すると、
• 建物全体の一部が祖父名義のまま、
• 増築された部分は登記されていない、
• 現在は空き家で、相続登記も未済、
といった “3代にまたがる未整理”状態になっていることが少なくありません。
こうした不動産は、そのまま放置しておくと、相続・売却・修繕すべてが進まない「動かせない不動産」になってしまいます。
この記事では、複雑に入り組んだ名義・未登記・増築問題を、どうやって整理していけばいいのかをステップごとに解説します。
◆ よくあるパターン：「建物の登記が3代構成」
田舎の空き家によくあるのが、以下のようなケースです。
| 部位 | 実際の使用歴 | 登記簿の記載状況 |
| 本体（昭和築） | 祖父が建てた | 祖父名義のまま |
| 増築部分（平成初期） | 父が増築 | 登記されていない |
| 現況（令和） | 誰も住んでいない | 相続登記されていない |
このように「祖父・父・現所有者の3代の履歴」が残ったままだと、登記簿と現況がバラバラで、正確な評価や手続きができません。
◆ このままだと何が問題？
● 相続登記ができない
増築部分が未登記であると、相続する対象の建物が法的に確定しません。
また、名義が3代に分かれていると、祖父・父両方の相続手続きを行う必要があります。
● 売却や解体ができない
法務局にある登記簿と現地の建物が一致しないため、
• 不動産業者が取り扱えない
• 解体業者や市町村の補助金対象から外れる
といった活用のブロック要因になります。
● 固定資産税に不備が出る
未登記の増築部分は、現地調査や課税調査で発見されると、
過去にさかのぼって評価対象にされる可能性があり、
「思わぬ税額アップ」に驚かされることもあります。
◆ 整理のステップ｜3代が関わる建物はこう解決する！
【ステップ①】現地調査と登記簿の照合
まずは、現地の建物の構造・面積・履歴を正確に把握します。
土地家屋調査士による「建物現況調査」で、
登記簿と一致している部分・未登記部分を切り分けます。
【ステップ②】建物の所有関係を整理
• 祖父名義の建物：祖父の相続登記を行う必要があります。
• 父が増築した未登記部分：父名義の相続問題として整理します。
つまり、2回分の相続登記（数次相続）が必要になる場合があるため、
関係する相続人全員の特定と協力がカギになります。
【ステップ③】未登記部分の登記 or 滅失処理
未登記の増築部分は、
• 現存しているなら → 建物表題変更・表示登記（場合によっては検査済証の確認）
• 倒壊しているなら → 滅失登記
といった処理を行い、全体の建物を法的に正しく整理します。
【ステップ④】所有者の一本化と相続登記
すべての名義と構造が明確になったところで、相続登記で名義を一本化します。
これにより、売却・貸し出し・解体などの次のステップに進めるようになります。
◆ 「家族の誰かがやってくれるだろう」は危険
こうした複雑な登記問題は、「相続人が増えれば増えるほど手が付けられなくなる」のが現実です。
特に3代にまたがる建物では、すでに相続人が10人以上に膨らんでいることも珍しくありません。
今のうちに専門家による名義整理のサポートを受けることが、
将来的な争いや費用負担を避けるための最短ルートです。
◆ 相続診断士・土地家屋調査士 竹内貞直コメント
建物が3代にまたがっている場合、登記・評価・相続のすべてがややこしくなります。
でも安心してください。現況調査と書類の整理から始めれば、道筋は見えてきます。
「うちももしかして…？」と思われた方は、お早めにご相談ください。
【相談無料】相続・不動産のことでお困りでしたら、どうぞお気軽にご相談ください。
👉無料相談はこちら
連絡先や相談案内（連絡先・住所・電話番号・メールアドレス）
〒520-0232滋賀県大津市真野2丁目2番44号
相続と未登記建物の専門家
土地家屋調査士×相続診断士 竹内貞直
💬 LINE公式アカウントからも簡単にご相談いただけます
📘今だけ！相続でお困りの方に「相続3点セット」無料プレゼント中【LINE登録者限定】
「まだ登記していない家があるけど、今すぐ動くべき？」など、気軽に質問OK。
まずは気軽に登録してみてください。
✔ 相続って何から始めればいい？
✔ 手続きが遅れると損するって本当？
✔ 登記してないけど問題ある？
匿名での相談も可能です。
そんな方のために、相続の“最初の一歩”をサポートする
✅ 相続3点セット（無料PDF） をご用意しました！
▶︎ 友だち追加はこちら
📲 スマホの方はこちらのQRコードを読み取ってください
📞 お電話でのお問い合わせ：077-532-3172
📩メールでのお問い合わせ：office.mano2.2.44@gmail.com
📍対応エリア：大津市・草津市・守山市・栗東市・高島市・近江八幡市ほか滋賀県全域対応
🏢未登記建物・相続登記・火災保険リスク対策のご相談は、
土地家屋調査士 × 相続診断士 竹内貞直（滋賀県大津市）まで。
🌐 詳しくは公式サイトをご覧ください → https://sokuryou-touki.com
🏠 HPトップページへ
👉 ご相談・お問い合わせは、竹内貞直 土地家屋調査士・相続診断士事務所のトップページへどうぞ。
📍 地域の皆様へ
👉 「滋賀県大津市を始め、守山市、野洲市、草津市、栗東市、近江八幡市、彦根市、東近江市、甲賀市、高島市、長浜市、米原市、八日市市など周辺で、土地・建物の相続や名義変更にお困りの方へ」
📘 「相続診断士とは」
👉 「相続診断士は、円満な相続を実現するために早期の課題発見と対策を提案する専門家です。初回相談無料で対応しております。」
「未登記建物とは？」
所有者が不明確で、土地や建物が「不動産登記簿」に登録されていない状態のこと。
一般的に「登記漏れ」、「登記忘れ」、「登記されてない」「登記必要？」の建物と呼ばれています。
🌿相続・登記のご相談は、滋賀県大津市の土地家屋調査士 × 相続診断士 竹内貞直まで。
「祖父名義のまま」「未登記のまま」「建物を壊したのに登記が残っている」など、
どんな小さな疑問でも丁寧に対応します。
まずは公式LINEまたはお電話で、お気軽にご相談ください。
📚 参考リンク（公式情報）
コメントを残す