気づいたら「誰の家かわからない」!? 空き家で起きる3つの未整理
「実家が空き家になっている」
「名義は親のままだけど、祖父の代で増築された部分がある」
「そのまま10年以上放置してきた」
このような空き家、実は非常にリスクが高い状態かもしれません。
特に以下のような“3重の未整理”が重なっているケースでは、
売却・相続・解体など、あらゆる手続きが滞る原因になります。
①【建物名義が親のまま】相続登記をしていないとどうなる？
まず、相続登記がされていない家は、法律上は被相続人（例：お父様）のままの所有となります。
これはつまり、正式には相続人がその家の所有者ではないということです。
2024年4月からは相続登記が義務化されており、放置していると10万円以下の過料が科される可能性も。
②【祖父の代で増築した部分が未登記】建物の一部が“存在しない”扱いに
よくあるのが、昔の農家や自営業の家で、
• 納屋や物置を増築した
• 勝手口や風呂場を後から広げた
• 離れを建てた
といった祖父の代の増築部分が、登記されていないケース。
このような建物は、
• 登記上の面積と現況が違う
• 登記簿に記載されていない＝法的に存在していない建物
として扱われ、売却や担保設定、登記変更が不可能になることも。
③【数次相続】相続人が増えすぎて、手続きが前に進まない！
親の登記がされないまま10年、20年と経つと…
• 親の兄弟姉妹が亡くなり、その子どもへ
• さらに次の世代へ…
と、相続人が2世代・3世代先まで及ぶ「数次相続」になります。
この結果、相続人が10人以上になるケースも珍しくなく、
• 誰が相続権を持っているのか分からない
• 話し合い（遺産分割協議）がまとまらない
• 書類に全員のハンコが必要だが、所在不明者も
と、まさに“手続き地獄”に陥ることに。
【実例】「調査と整理だけで2年かかった」あるご相談ケース
滋賀県内で、親名義の空き家を相続予定だったご相談者様。
調査を進めると…
• 建物の登記は昭和40年代のまま（祖父名義）
• 増築部分が未登記
• 相続人は全国に散らばる15名以上
結果的に、調査と登記整備だけで2年超。
その間、空き家は老朽化が進み、解体費用は当初見積もりの1.5倍に膨らんだそうです。
【対策】放置されがちな空き家、“最初にやるべき3つのステップ”
✅1. 登記簿を確認して、建物・土地の現名義を把握
まずは法務局での登記情報の取得から。
名義や面積、付属建物の有無などを明確に。
✅2. 増築・未登記の有無を現地調査で確認
土地家屋調査士による現況測量と建物の実測調査が必要です。
✅3. 数次相続の可能性があるなら、相続関係図の作成から
戸籍の収集・相関図の作成で誰が手続きをするべきかの整理を。
土地家屋調査士・相続診断士 竹内貞直コメント
空き家の名義と現状が食い違っているケースでは、「親の名義だと思っていたが、実は祖父のままだった」「離れが未登記で売れない」といったご相談が増えています。
相続登記・増築部分の確認・相続人調査は、それぞれ別の専門知識が必要ですが、一連の整理をまとめて進められる調査士の関与がカギです。
複雑なケースほど、早めのご相談が将来のトラブルを防ぎます。
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