「登記できない」と言われた古い家、原因は“昔の増改築”かも？
「親名義のまま古い家を残しているが、そろそろ相続登記をしようと思ったら“登記ができません”と言われた…」
こうしたご相談が、最近特に増えています。
実はこの「登記できない家」の多くは、
・増築や改築をした際の書類（建築確認・完了検査済証など）が残っていない
・そもそも増築部分が未登記のまま
というケースがほとんどです。
登記できない理由①：建物の「履歴」が不明
建物登記は、建てた人・建てた時期・構造・面積が明確でなければできません。
ところが古い家では、
・建築当時の図面がない
・建築確認が行われていない
誰がいつ増築したのか不明
といった理由で「表題登記」や「表題部変更登記」ができないのです。
登記できない理由②：「一部未登記」のまま相続されている
建物の一部が登記されておらず、増築部分の登記がないまま放置されていると、
「登記簿上の面積と実際の面積が一致しない」状態になります。
この状態では、相続登記・売却・融資など、すべての手続きに支障が出ます。
| 問題点 | 内容 | 想定されるリスク |
| 増改築未登記 | 建物の一部が登記簿に載っていない | 売却・相続ができない |
| 書類なし | 建築確認・完了検査記録がない | 違法建築とみなされる可能性 |
| 建物履歴不明 | 誰が建てたかわからない | 登記原因が特定できず申請不可 |
放置するとどうなる？
✓相続人全員の合意が取れない
✓固定資産評価が不正確になる
✓解体・建て替えの許可が下りない
✓売却しても買主がつかない
✓火災保険・地震保険の加入ができない場合も
解決のステップ
✅ 1．現況調査＋建物図作成
どの部分が未登記かを明らかにし、当時の建築記録・課税台帳なども確認します。
✅ 2．登記原因の整理（誰がいつ建てたのか）
戸籍・相続関係資料・旧所有者の証言などから、建築の履歴を整理します。
✅ 3．建物の登記整備（表題登記・変更登記）
必要に応じて「一部滅失」「再建築」「附属建物新築」などの手続きを検討します。
よくある質問（Q&A）
Q. 昔の増築で書類が全くありません。登記は無理ですか？
→ 当時の課税資料や現況測量図など、他の証拠資料から登記が可能な場合もあります。
特に昭和40〜50年代以前の建築では、救済的な取扱いが可能なこともあります。
Q. 一部だけでも登記できますか？
→ 増築部分のみを「表題部変更登記」で補完する形で登記することができます。
【土地家屋調査士×相続診断士 竹内貞直 コメント】
古い家ほど“誰が建てたのか”“いつ増築したのか”が不明確なケースが多いです。
こうした家を相続するときは、まず登記の有無と現況を照らし合わせてください。
書類がないとあきらめる必要はありません。全く書類がなくても大丈夫、心配いりません。専門家が書類を作成して建物登記をすることができます。
私の事務所でも、昭和初期の“書類が一切残っていない家”の相続相談が多くありますが、大丈夫なことを伝えるとみなさん安心されます。
未登記のままだと相続登記だけでなく、火災保険やリフォームの見積もりが通らない原因にもなります。
現況調査と建物の表題登記を整えることで、はじめて
『法的に存在する家』として次の世代に安心して引き継げるようになります。
まとめ：古い家ほど“書類チェック”が第一歩
✓増築・改築部分の登記漏れがないか？
✓建築確認・課税資料は残っているか？
✓建てた人・時期が明確か？
これらが不明な場合は、まず土地家屋調査士による現況調査を依頼しましょう。
「古いから仕方ない」と放置すると、次の世代で登記も保険も通らなくなるケースがあります。
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「未登記建物とは」
★土地や建物が「不動産登記簿」に登録されていない状態のこと。
★所有者がわからない家、登記簿がない家ともいわれます。
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