「建物が登記されていないので、相続登記ができません」！？
ご両親の住んでいた実家を相続しようとしたところ、
法務局で「この建物は未登記です」と言われてびっくり…。
こんなご相談が、ここ数年増え続けています。
実は、未登記建物のままでは相続登記ができないという落とし穴があるのです。
この記事では、
✅ 未登記建物とは何か
✅ なぜ相続手続きができないのか
✅ どう解決すればいいのか
を、相続診断士・土地家屋調査士の立場からわかりやすく解説します。
未登記建物とは？登記されていない建物ってどういうこと？
「未登記建物」とは、法務局に建物の情報が登記されていない状態の家を指します。
たとえば次のようなケースが多く見られます：
• 建物を新築したのに登記をしていなかった
• 昔の親世代が建てた家で登記を失念していた
• 建物を増築したが、追加部分の登記をしていなかった
このような場合、固定資産税が課されていても登記されていないことがあるので注意が必要です。
未登記建物だと、なぜ相続登記ができないの？
相続登記とは、登記簿に記載されている所有者を、亡くなった方から相続人へ変更する手続きです。
しかし、建物自体が登記されていない場合、
そもそも「登記簿が存在しない」＝相続登記の対象がない
という状態になります。
つまり、「登記上、存在していない建物を相続しようとしている」ことになるのです。
相続できないとどうなる？よくあるトラブル事例
• 売却しようとしても買主が金融機関の融資を受けられず話が流れる
• 相続人同士で分ける話し合いが進められない
• 将来、子世代がさらに相続するときに権利関係が不明確になる
• 空き家対策や補助金の申請ができない
未登記のまま放置すると、家族の資産が「使えない財産」になってしまう可能性があるのです。
解決法①「建物表題登記」でまず“建物の存在”を登記しよう
未登記建物を相続するためには、まず建物の表題登記をする必要があります。
これは建物の所在・構造・面積などを法務局に届け出る手続きで、
土地家屋調査士が図面作成・現地調査を行い申請します。
表題登記が完了すると「建物の登記簿」が新たに作成され、
ようやく所有権移転（＝相続登記）ができるようになります。
解決法② 「相続登記義務化」にも要注意！
2024年から始まった相続登記の義務化制度では、
相続開始を知った日から【3年以内】に登記を行うことが義務付けられました。
未登記建物の場合でも、
表題登記→相続登記という流れを期限内に行う必要があります。
放置してしまうと、過料（罰金）を科される可能性もあるため、早めの対応が重要です。
チェックリスト：親の家は未登記かも？確認するポイント
✅ 固定資産税は払っているけど登記簿を見たことがない
✅ 法務局で登記事項証明書を取ろうとしても「該当なし」
✅ 築年数が古く、登記がされていない可能性がある
✅ 増築や離れなどがあるが、その分の登記をしていない
一つでも当てはまる場合は、土地家屋調査士に早めに相談しましょう。
【土地家屋調査士×相続診断士 竹内貞直コメント】
「未登記建物」は、相続の手続きだけでなく、売却・解体・空き家対策などあらゆる不動産の手続きに支障をきたします。
実際に「建物が未登記だったために買主がつかなかった」、「登記が終わるまで時間がかかりすぎ、契約が流れてしまった」というご相談もよくあります。
土地・建物の不動産の購入を希望している人は、物件にピンときた、今がそのタイミングなど契約までの時間がない方が多いです。それなのに、まだちょっと、登記で時間が・・・ってなったら、もういいですってことにすぐなります。
不動産の契約はタイミングが大事なんです。だから、時間と手間のかかる登記は事前に負えておかないと、絶好のチャンスを逃してしまうことになるのです。
私の事務所では、現地調査から登記申請、相続支援まで一貫して対応しておりますので、お気軽にご相談ください。
滋賀県大津市を中心に、近隣エリアのご依頼も承っております。
📌まとめ
• 建物が未登記のままでは、相続登記ができない
• 表題登記を行うことで、建物の登記簿が作成される
• 相続登記義務化により、放置はリスクに直結
• 今すぐ登記簿を確認し、対策を検討することが大切
【相談無料】相続・不動産のことでお困りでしたら、どうぞお気軽にご相談ください。
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土地家屋調査士×相続診断士 竹内貞直
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