「親名義の家が、実は登記されていなかった…」
「相続が始まってから未登記に気づいて、手続きが止まってしまった」
こうした“相続発生後のトラブル”は、実際に多く起きています。
特に、昭和期以前に建てられた家や、増改築を繰り返した家では未登記のまま使われているケースが珍しくありません。
この記事では、親の相続が発生する前に確認しておくべき3つのポイントを、土地家屋調査士・相続診断士の立場からわかりやすく解説します。
そもそも「未登記建物」とは？
未登記建物とは、法務局の登記簿に登録されていない建物のことです。
建物を新築・取得・増築したときには「建物表題登記」という手続きが必要ですが、
• 知らずに登記していなかった
• 登記費用をかけたくなかった
• 自分が住むだけだから不要と思った
などの理由から、登記されないまま長年放置されていることもあります。
固定資産税を支払っていても、それは市町村の台帳上の管理に過ぎず、法的な登記とは別物です。
未登記のまま相続を迎えると、こんなトラブルが…
• 相続登記ができない（登記簿に建物の情報がない）
• 相続人の間で名義をめぐる争いに発展
• 売却・処分・名義変更の手続きが滞る
• 遺産分割協議書に正確に建物を記載できない
結果として、手続きが大幅に遅れたり、相続人間の関係が悪化するリスクが高まります。
相続発生前にやっておくべき3つの確認ポイント
① 登記事項証明書を取り寄せて「建物の有無」を確認
親の名義になっている土地の登記簿はあっても、建物の登記がない場合は要注意です。
法務局で「建物の登記事項証明書（登記簿謄本）」を取得すれば確認できます。
② 固定資産税の明細書と照合して不一致がないかチェック
固定資産税の課税明細書には「家屋番号」や「課税対象の建物」が記載されています。
この情報と登記簿の内容が一致していない場合、未登記建物の可能性が高いです。
③ 古い増築や離れが未登記になっていないか、現地で再確認
特に以下のような建物は未登記のままのことが多いです：
• 昭和以前に建てられた母屋
• 納屋・倉庫・離れなど
• 増築された2階部分や別棟の車庫など
現地調査を兼ねて土地家屋調査士に相談すると、登記漏れを事前に把握できます。
【土地家屋調査士・相続診断士 竹内貞直のコメント】
相続は「ある日突然」やってきます。
実際にご相談いただくケースでも、「親の家が未登記と知らず、手続きが止まってしまった…」というお話は少なくありません。
特に相続人が複数いる場合や売却予定がある場合、未登記は致命的なトラブルの元になります。
未登記のまま相続が行われると、相続人に多大な負担が生じます。相続義務化を境に法規制が強化され今までのように、なあなあでは済まされず罰金の対象となりますので、早期の登記をお勧めします。遅れれば遅れるだけ、支払う金額が増えていきますよ。
だから相続前の今、ご家族で建物の登記状況を確認し、未登記であれば早期に手続きすることが大切です。
【まとめ】
✅ 固定資産税を払っていても、登記されていない家は意外と多い
✅ 未登記のままだと、相続時に名義変更・売却・分割協議が進まない
✅ 相続前の「確認」が、のちのトラブル回避につながる
相続が起きてからでは、登記や証拠の取得に手間も費用もかかります。
「相続対策は、親が元気なうちに」――これは、未登記建物こそ当てはまる言葉です。
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