「この家、思ったより広くない？」…でも登記上は“狭い家”？
相続時、家の広さや価値を基に財産を分け合うケースは多いですが、
実際の広さと登記上の広さが違っていた場合、大きなトラブルになりかねません。
特に問題になりやすいのが、「増築部分が未登記のまま」になっている空き家です。
登記と評価額がズレることで、分割が不公平に？
● 相続の現場で起きる「想定外の評価ミス」
遺産分割においては、不動産の「評価額」を元に公平性を判断します。
しかし、建物の一部が登記されていなければ、評価自体が過少に見積もられる可能性があります。
結果的に――
問題例 内容
✅ 建物の価値が実際より低く見積もられた 他の相続人との公平性に欠ける分割に…
✅ 固定資産税評価額に差が出た 課税上の不平等が発生
✅ 登記と実態に差があることで売却トラブルに発展 買主からの指摘で発覚
実際の事例：2階を増築した空き家での分割トラブル
父が建てた空き家に、後から2階を増築。
登記は1階部分しかされておらず、建物評価は800万円。
しかし実際には、2階部分を含めると評価額は1,300万円相当。
この誤差が、兄弟間での遺産分割協議を難航させる原因となったのです。
なぜ「登記していない建物部分」が見落とされるのか？
• 「昔の増築だから大丈夫」と思い込んでいた
• 親が増築後に登記をせず、相続人が気づかなかった
• 固定資産税通知に記載がないため見逃していた
相続前にしておくべき3つのチェックポイント
✅ 1. 建物の現況を実測・確認
現地調査や図面確認により、増築の有無を把握します。
✅ 2. 建物登記簿と実態の差をチェック
登記されていない部分がないか、プロの目で調査。
✅ 3. 相続前に評価を見直す
税理士や調査士と連携し、正確な不動産評価を準備。
まとめ：登記の“ズレ”が相続の“不平等”を生む
増築未登記の空き家は、登記と実態にズレがあるため、
不動産評価に誤差が出やすく、遺産分割協議を難しくする要因になります。
「見た目は立派だけど、登記上は狭い家」――
その状態のままでは、相続人間の不信感や争いにつながる可能性も。
事前の調査と登記整理で、正しい評価・円満な相続を目指しましょう。
土地家屋調査士・相続診断士 竹内貞直コメント
相続の現場では、登記と実際の建物が一致していないことで評価が狂い、分け方そのものが公平でなくなることがあります。
増築や未登記の部分がある場合は、必ず実測・調査を行い、登記を整えることが重要です。
公正な分割のためにも、事前にご相談いただければと思います。
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