「田舎の空き家を放置していたら、突然固定資産税が6倍に…」
実はこれ、珍しくない話です。
原因の多くは、建物を解体した後に「滅失登記（めっしつとうき）」を忘れていたことにあります。
空き家を片付けてスッキリしたはずが、「税金だけが重くのしかかる」結果になってしまう。
この記事では、滅失登記の重要性と、放置による課税リスクについて、わかりやすく解説します。
◆ どうして税金が6倍になるの？
これは、「住宅用地特例の解除」が関係しています。
● 住宅用地特例とは？
住宅が建っている土地に対しては、固定資産税が最大1/6に軽減される特例があります。
これは「住宅として使われている土地」に限って適用される優遇措置です。
● 建物を壊したら、土地は“更地”扱いに
住宅が解体されると、その土地は「住宅用地ではない」と判断され、
特例が外れて通常課税＝6倍前後の税額が発生するケースがあります。
● なぜ“滅失登記”が重要？
建物を壊しても、法務局に登記が残っていると「建っていることになっている」ため、市区町村の固定資産課税台帳と食い違い、
• 特例が外れず課税ミスが起きたり
• 税務調査でさかのぼって課税されたり
する原因になります。
◆ 実例：滅失登記を忘れた結果…
滋賀県のある田舎町であった事例です。
• 昭和50年代築の木造住宅
• 長年空き家 → 老朽化のため2021年に解体
• 解体後の手続きはせず放置（滅失登記未了）
• 2023年、売買契約時に滅失登記がされてないことが発覚
売買契約時までに、滅失登記が終了していないとして契約の齟齬を指摘され違約金を支払うことに
◆ 滅失登記とは？どうやるの？
● 建物の滅失登記とは
建物を解体した際、法務局に「建物が無くなりました」という登記申請をすること。
正式には「建物滅失登記」と呼ばれ、建物の存在を抹消する手続きです。
● 必要な書類と流れ
一般的には以下のような流れで行います：
- 土地家屋調査士に依頼（現地確認・図面作成）
- 解体業者の証明書などを添付
- 法務局へ滅失登記の申請
- 完了後、税務署や市役所と情報が連携
放置せずにこの手続きをしておけば、特例解除や増税を防ぐことができます。
◆ 放置は損！空き家を壊したらすぐ登記確認を
「解体したんだから、もう関係ない」と思いがちですが、
登記簿に建物が残っていれば、それは「法律上まだ建っている」扱いです。
田舎の空き家や実家などで、
• 解体済なのに登記がそのまま
• 固定資産税の通知額が上がった気がする
という場合、すぐに登記状況を確認してください。
◆ 相続放置＋滅失登記未済＝リスク倍増
以下のようなパターンは要注意です：
状況 リスク
相続登記をしていない 誰が申請できるか不明で手続き停滞
建物解体済だが滅失登記していない 固定資産税増額、役所から通知が来る
空き地として売却予定 登記上は建物あり → 売れない
◆ 相続診断士・土地家屋調査士 竹内貞直コメント
「田舎の家を解体した」という話、近年とても増えています。
ですが、「滅失登記をしていなかったために高額な固定資産税が課される」ケースも同じく増えています。
滅失登記は“空き家の最後の後始末”です。
忘れずに処理して、後の世代に負担を残さないようにしましょう。
当事務所では、解体済みの建物の登記調査と滅失登記申請をワンストップで対応しています。お気軽にご相談ください。
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