「もう誰も住んでいないし、家もとっくに壊したのに…」
しかし、登記簿を確認すると“祖父名義のまま建物が残っている”。
そんな状態、意外と多いのではないでしょうか？
このような登記上だけ建物が存在している状態は、
放っておくと「解体できない」「売却できない」「税金が増える」など、
さまざまな法的・実務的な問題を引き起こします。
この記事では、
• 祖父名義のまま未登記の建物があると何が問題か
• 放置するリスクと対応方法
について、土地家屋調査士×相続診断士の視点でわかりやすく解説します。
【土地家屋調査士 × 相続診断士 竹内貞直のコメント】
「登記が祖父名義のまま残っている」というご相談は、滋賀県内でも非常に多く見られます。
壊したつもりでも、登記簿上では“まだ建っている”と扱われ、
固定資産税や売却・相続の手続きが止まるケースも。
放置期間が長くなるほど、相続人が増え、手続きが何倍も大変になります。
「うちも同じかも？」と思った方は、登記簿の確認だけでも早めに行いましょう。
◆ 登記が祖父名義のままの建物、実は“まだある”扱いに
多くの方が勘違いされるのが、「建物を壊したからもう無関係」と思ってしまうこと。
しかし、登記簿上に建物の記録が残っている限り、“法的には建っている”と見なされます。
【問題点1】解体済なのに“滅失登記”されていない
→ 行政には「建物がある」として扱われる
→ 固定資産税の住宅用地特例などに影響
→ 将来売却しようとしても「建物付き」となってしまう
【問題点2】祖父名義のまま＝相続登記されていない
→ 誰が法的に所有しているか確定していない
→ 滅失登記の手続きも、売却も、相続人全員の同意が必要
たとえば祖父の子ども（父母）が既に亡くなっていれば、孫世代が多数の“数次相続人”として関与することになります。
連絡がつかない、同意が得られない…といったケースも珍しくありません。
◆ 実際に起きるトラブル事例
◉ 売却できない
ある不動産業者に売却を依頼したら、
「建物が未登記です。しかも所有者が亡くなっていて、誰の許可で売ってよいのかわかりません」と断られた。
◉ 解体費用を出せない
建物の名義が祖父のままで、解体業者が「契約者＝所有者でなければ請け負えない」と言ってきた。
◉ 固定資産税が高額に
空き家として建物がある扱いになっていたが、実は倒壊しており実体はなかった。
にもかかわらず、課税は“家がある土地”として継続中。
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◆ どうすればよい？対応の流れ
放置せず、以下の手順で整理することが重要です。
① 登記の現状を調査する
→ 登記簿謄本（全部事項証明書）を取得し、建物の所有者・状態を確認。
② 現地を確認し「建物が無いこと」を証明
→ 土地家屋調査士が現地調査・写真撮影・図面作成
→ 建物滅失登記の準備へ
③ 相続登記を済ませる（または法定相続情報を作成）
→ 相続人が誰かを確定
→ 必要に応じて相続登記を経てから、滅失登記申請へ
④ 建物滅失登記を法務局へ申請
→ 登記が完了すれば、土地は“更地”として扱われるように
◆ 放置するほど「手続きが大変」に
最も大きな問題は、時間が経つほど関係者が増え、対応が難しくなることです。
放置年数 起こる問題
10年以内 所有者死亡→相続人への連絡必要
20年以内 数次相続で相続人10名以上に
30年以上 相続人の死亡、連絡不通が発生、調査困難に
🔍 相続診断士としての視点からも、放置はリスク大です。
相続人が10名以上に増えると、連絡先の特定だけで数か月かかることもあります。
“今なら簡単にできる”うちに整理しておくことが、将来の家族の負担軽減につながります。
◆ 今すぐ始めてください
このまま「いつかやろう」と放置すると、
• 売却できない
• 解体費用を出せない
• 固定資産税が高額に
となることがあります。
まずはお気軽にご相談ください。
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◆ まとめ：まずは登記の中身をチェックしよう
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• 空き家でも、登記が祖父名義のままだと“存在している”扱いになる
• 放置すれば、売却も解体も税金整理もできなくなる
• 調査士や専門家の力を借りて、早めに登記整理を進めることが重要
◆土地家屋調査士×相続診断士 竹内貞直コメント
現地に建物がなくても、登記簿上は「祖父名義のまま」残っているケースは非常に多く見られます。
土地家屋調査士としては、滅失登記がされていないことで、売却や相続の手続きが止まる場面を何度も見てきました。
また、相続診断士の視点から見ると、
表題登記・増築登記・滅失登記のいずれかが未了の不動産は、将来の相続時に“争族”の火種になる可能性が高いです。
「もう建物はないし、関係ない」と思っていても、登記上の整理をしておかないと次の世代に大きな負担が残ります。
ぜひ、“名義の整理”を第一歩として始めてください。
📍 滋賀県大津市で未登記建物の登記や相続相談なら
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「未登記建物とは？」
所有者が不明確で、相続や売却の際にトラブルの原因となります。
土地や建物が「不動産登記簿」に登録されていない状態のこと。
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