（滋賀県大津市の事例に多いケース）
「祖父の名義のままになっている古い家を、いよいよ解体したい。」
「でも登記も相続もしていないし、このまま取り壊して大丈夫？」
こうしたご相談は、滋賀県大津市でも年々増えています。
実はこのようなケース、いきなり解体を進めると後から登記ができなくなり、法的にも“困った状態”になることがあります。
今回は、祖父名義のままの古い家を解体するときの正しい登記手順と注意点
を、土地家屋調査士の視点からわかりやすく整理します。
①まず「名義（登記名義人）」を確認する
古い建物の場合、登記簿上の所有者が祖父や曽祖父のままになっているケースが多いです。
ここで重要なのは、“登記名義人＝法律上の所有者”であるという点です。
解体を行うには、登記名義人本人または相続人の承諾が必要になります。
祖父が亡くなっている場合は、相続関係を整理して、誰が相続人なのかを確定させましょう。
②相続登記または相続人代表者の同意を準備
祖父が亡くなっている場合、解体の前に「相続登記」または「代表相続人の同意」が必要です。
【理想】相続登記を済ませ、現所有者名義で滅失登記を行う
【やむを得ない場合】相続人の同意書を添えて、相続人代表者が滅失登記を行う
相続登記を省略して解体してしまうと、後から滅失登記ができず、登記簿上では“建物が残ったまま”の状態になります。
③解体後に行う「建物滅失登記」
建物を取り壊したら、1か月以内に滅失登記の申請を行います。
申請先は建物所在地を管轄する法務局です。
必要書類は次のとおりです。
取壊し証明書（解体業者発行）
登記原因証明情報（上申書など）
相続関係書類（相続人が申請する場合）
印鑑証明書、委任状（代理申請の場合）
土地家屋調査士・相続診断士 竹内貞直のコメント
実務上よくあるのは、「もう建物を解体したあとに、登記の相談が来る」ケースです。
この場合、すでに現地に建物がないため、法務局の調査が難航し、
「本当にその建物が存在していた証拠を出してください」と求められることになります。
登記簿や課税台帳、航空写真などを総合して証明を組み立てるのですが、
古い建物ほど資料が残っていないため、時間も手間もかかるのが現実です。
私は、解体前の段階で一度ご相談いただくことを強くおすすめしています。
現地での写真撮影や、法務局への事前照会など、専門家が関与すれば
スムーズに滅失登記まで完了できるケースが多いです。
「祖父名義だから自分には関係ない」と思って放置してしまうと、
相続登記の義務化の流れの中で、いずれ法的なペナルティや相続トラブルにつながる可能性もあります。
できるだけ早めに、登記簿を整理しておくことが大切です。
よくある質問Q&A
Q：祖父の名義のままでも、私が依頼すれば解体できますか？
→ 原則として相続人全員の同意が必要です。解体業者も、名義が確認できないと工事を引き受けてくれないケースがあります。
Q：登記していない古い建物（＝未登記建物）でも滅失登記は必要？
→ いいえ不要です。そもそも、建物の登記をしていないため、改めて建物の登記を消す作業（＝滅失登記）は不要となります。
Q：解体後に登記を忘れるとどうなる？
→ 登記簿上は“まだ建っている”扱いとなり、固定資産税が継続課税されたり、相続時にトラブルになります。
まとめ
解体前に必ず登記名義と相続関係を確認
相続登記または相続人の同意が必要
解体後は1か月以内に滅失登記を申請
放置すると固定資産税や相続トラブルの原因に
祖父名義のままの古い家を解体する場合、原則としては「先に相続登記」→「次に解体」→「最後に滅失登記」が理想の流れです。
順序を誤ると、手続きが止まってしまうこともあります。
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