「祖父名義のまま何十年も放置していた古い建物を解体したい」
「解体業者に依頼しようとしたら“名義が古いから先に調査が必要”と言われた」
「相続していないまま壊しても大丈夫なの？」
ーー滋賀県大津市・草津市で急増しているのが “名義が古い建物の解体相談” です。
結論からいうと、
名義が祖父のままでも解体は可能。ただし“事前にクリアしないと危険なポイント”が複数ある。
この記事では、その注意点と必要書類を、売却・相続現場を多数扱う調査士の視点でまとめました。
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1｜名義が祖父のままで“解体できる”ケース
実務的には、
👉 相続登記が終わっていなくても、建物が物理的に存在していれば解体自体は可能。
ただし、後から問題になるケースが多く、以下の状況では必ず事前確認が必要です。
- 建物滅失登記を後で申請する必要がある
- 名義人が故人のままだと書類が揃わない
- 相続人が複数で誰が申請権者なのか不明
- 解体後に土地を売却する予定がある
特に大津市・草津市では “祖父名義の家を解体 → その後の登記で大揉め” というご相談が非常に多いです。
2｜解体前に必ずチェックする書類
① 名義人（祖父）の登記事項証明書
建物の家屋番号・種類・構造・床面積を確認します。
② 相続関係（誰が申請できるか）
祖父 → 父母 → 孫 という相続経路の結果、
相続人が10人以上になることも珍しくありません。
③ 建物の現況
老朽化で図面が読めないケースも多いため、
実測が必要なことがあります。
④ 解体業者に提出する「滅失証明」
調査士が作成する書類が必要になる場合があります。
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- 名義の古さ（昭和登記など）
- 建物の構造
- 解体後に必要な手続き
- 相続関係の複雑さ
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3｜よくあるトラブル（大津市で多い順）
① 解体後、滅失登記ができない
書類不足・相続関係不明で数ヶ月止まるケース。
② 土地売却の直前に“建物が残っている扱い”と言われる
未登記建物があった・家屋番号が残っていたなど。
③ 解体を急いだ結果、相続人同士でトラブル
「勝手に壊した」と言われるパターン。
④ 固定資産税が祖父名義のまま残る
解体後も課税され続けるケースが毎年発生。
4｜最短でトラブルなく進める流れ
大津市で実際に行っている最速ルートはこれです。
STEP1｜現況確認（写真でOK）
建物が登記簿と一致しているかチェック。
STEP2｜相続関係・手続き確認
誰が申請権者かを特定。
STEP3｜解体 → 滅失証明の発行
解体業者と連携。
STEP4｜建物滅失登記をこちらで申請
土地売却がある場合は最重要。
STEP5｜（必要な場合）相続登記へ引き継ぎ
司法書士と連携してワンストップで対応。
5｜費用の目安（参考）
- 現地調査・相談：0円
- 滅失登記：40,000〜80,000円
- 書類不足対応（古い建物の特例処理）：要見積もり
- 相続登記（司法書士連携）：内容により変動
費用は建物の状態と資料の有無で大きく変わります。
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■ 竹内貞直（土地家屋調査士）のひとこと
名義が古い建物の解体は、実際の現場では「とりあえず壊そう」と動くと、あとから書類で必ず止まります。特に祖父や曾祖父名義のケースでは、資料が残っていないことが多く、こちらで状況を復元しながら手続きを進める場面がよくあります。
解体は生活に直結するため、早い段階で声をかけてもらえれば、ほとんどの問題は短期間で解決できます。
【まとめ】
- 祖父名義のままでも解体は可能
- ただし 事前の書類チェックが必須
- 滅失登記ができないと売却・相続で止まる
- 大津市では“相続未了×解体”が急増している
- まずは現況と相続関係の確認が最短ルート
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一般的に「登記漏れ」、「登記忘れ」、「登記されてない」「登記必要？」の建物と呼ばれています。
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