「土地の相続登記は義務化されたから、やっておきました！」
…ちょっと待ってください。その建物、登記されていますか？
2024年4月から相続登記が義務化され、土地の名義変更についての関心が高まっています。
しかし意外と見落とされがちなのが、建物の登記です。
実は、「土地は登記済みだけど、建物が未登記」というケースは想像以上に多く、相続や売却のタイミングで大きなトラブルに発展することもあります。
この記事では、建物登記なしのまま土地だけ相続登記をするリスクと、名義を統一する重要性を、専門家の視点から解説します。
◆ 相続登記の義務化とは？建物には関係ないの？
2024年4月から、不動産（土地・建物）の相続登記が義務化されました。
つまり、「相続により不動産を取得したことを知った日から3年以内」に登記をしなければ、過料（最大10万円）が科される可能性があります。
この制度変更は、「所有者不明土地」の増加を食い止めるためのものです。
ところが…
「土地だけ登記しておけばいい」
「建物は昔のままで問題ない」
と誤解している人が少なくありません。
◆ よくあるトラブル：「建物登記なし」で発覚する名義バラバラ問題
実際の現場でよく見かけるケースを紹介します。
【ケース1】土地だけ登記変更→建物は30年前に亡くなった父名義のまま
• 土地の相続登記は済んだが、建物の名義が古く、売却時に名義統一が必要に
• 建物が未登記だったため、法務局に建物表題登記からやり直し
• 相続人全員の同意が必要となり、兄弟間で話がこじれる事態に
このように、建物登記なしで土地だけ相続登記しても、実務では意味をなさないことが多いのです。
◆ なぜ建物だけ未登記なのか？原因を探る
• 昭和時代に建てられた家で登記がされていない（表題登記すらなし）
• 建築確認はあっても、登記の手続きがされないまま今に至る
• 増築・離れ・車庫などが未登記のまま残っている
• 固定資産税は払っている＝登記されていると勘違い
このような背景から、「土地はきちんと登記してあるのに、建物が未登記」という事例が今も多数存在しています。
◆ 建物の未登記、何が問題になるの？
• 相続登記の義務違反にはならないが、相続人間での権利関係が曖昧に
• 売却時に登記簿上に存在しない建物をどうするかで取引停止に
• 建物の名義を変えられないため、解体・融資・補助金申請も不可
• 建物だけ取り残されてしまい、“名義バラバラ”の不安定な資産に
◆ 対処法：「土地と建物はセット」で名義を整えよう
もし建物が未登記だった場合、以下のような流れで対応します。
① 建物表題登記（土地家屋調査士）
• 現況測量・建物調査を行い、建物の位置・構造・面積などを法務局に申請
• 相続による所有権証明書（相続人の上申書＋同意書など）が必要
② 所有権保存登記（司法書士）
• 表題登記が完了後に、相続人名義で所有権を保存
• 相続関係説明図・戸籍なども必要
◆ 「建物登記なし 義務化」は直接関係ない…でもリスクは大きい
確かに、相続登記の義務化は「土地・建物の登記済不動産」が対象です。
建物が未登記の状態では、登記義務そのものが発生していないともいえます。
しかしその分、
• 法務局に情報がない
• 誰が所有者か分からない
• 義務化の適用外と錯覚して放置されやすい
という盲点が生じ、後で大きなリスクとなって跳ね返ってきます。
◆ まとめ：登記義務化の時代こそ「建物の未登記」にご注意を！
✅ よくある誤解 ✅ 正しい対応
土地だけ相続登記すれば十分 建物の未登記もチェック
登記がなければ固定資産税も無関係 税金は課されることが多い
義務化は登記済の不動産だけ 未登記＝リスクに気づかない
名義は「土地と建物セット」で整理することが、相続後の安心・安全につながります。
【土地家屋調査士×相続診断士調査士 竹内貞直コメント】
現場で感じるのは、「建物が未登記のまま」というケースが想像以上に多いことです。
相続や利活用の場面になって初めて気づかれる方がほとんどで、「もっと早く相談してもらえていたら…」と思うこともしばしば。
特に、土地だけ登記されていて建物が未登記という場合、遺産分割も売却もスムーズにいかなくなるリスクがあります。
相続登記義務化を機に、建物の状態もぜひ一度チェックしてみてください。
◆ ご相談ください
当事務所では、土地家屋調査士・相続診断士の立場から
建物の未登記に関するご相談や調査・登記手続きのご依頼を承っています。
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