「名義を変えてないけど、家族間の話し合いで問題ないから大丈夫」
「田舎の土地だから、登記してもしなくても特に影響はない」
……そんな“油断”が、今後は深刻なトラブルにつながる時代に入りました。
■ 相続登記が義務化されました（2024年4月〜）
これまでは、相続による土地の名義変更（相続登記）は“任意”でした。
しかし、2024年4月からは「義務化」され、3年以内の手続きが必要になりました。
▶ 罰則もあります！
• 正当な理由なく申請しない場合は、10万円以下の過料の対象に
• 「忘れていた」や「兄弟と揉めていて」では、言い訳にならない可能性も…
■「変更登記未了の土地」とは？
正確には、「登記名義が亡くなった方のままになっている土地」を指します。
都市部でも田舎でも、代々登記せずに引き継がれてきたケースが多く見られます。
■ なぜ変更登記未了の土地が“リスク”になるのか？
① 売却や活用が一切できない
相続人が複数いる状態では、全員の同意＋登記がなければ…
• 売却・賃貸ができない
• 建物の建替えやリフォームにも支障
• 融資も下りない（名義が不明確）
② 境界トラブルに対応できない
測量や境界確定において、名義人の所在が不明では…
• 隣地との境界協議が進まない
• トラブルが長期化し、話がこじれる
③ 固定資産税は“払うだけ”の損状態
名義は亡き親のままなのに、納税通知は相続人に届く…
登記せずに「払うだけの義務者」になるのは非常に非効率です。
■【実際の現場】で起きている事例
事例①：山林を代々受け継いできたが…
「祖父の名義のまま50年放置」→ 売却時に相続人が20人以上に増殖
→ 話がまとまらず、結局売却断念
事例②：変更登記未了の土地の農地を畑として貸していた
いざ相続登記しようとしたら、地目・面積が現況とズレていた
→ 測量・地積更正・農地法の手続きで半年以上ロス
■ 土地家屋調査士 × 相続診断士からのアドバイス
「名義は後でいい」ではなく、「今こそ整理する」べき時代です。
相続登記は、“登記”だけでは不十分。
土地の境界、面積、地目、地図とのズレも含めて“現況整理”することが、将来の不動産価値の“損”を防ぎます。
■ 相続登記＋現地調査はセットで考えよう！
| 項目 | 内容 | 調査士の対応 |
| 登記名義 | 誰の名義か | 相続関係と登記情報の整理 |
| 境界 | 隣地とのライン | 境界標・立会い・測量 |
| 地積 | 登記面積と現況 | 測量図と現況の整合確認 |
| 利用状況 | 誰が使っているか | 口約束や占用の有無確認 |
✅ まとめ｜変更登記未了の土地のままでは“資産”にならない！
手続きは早いほど簡単・安く・スムーズです。
次世代に“負債”を残さないためにも、今このタイミングで「相続登記＋現地整理」をしておきましょう。
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