2024年4月から「相続登記の義務化」が始まりました。
しかし現実には、「親名義のまま放置された土地」や「誰のものか分からない土地」がまだまだ数多く存在しています。
そのままにしておくと、トラブル・税金・売却不可といったさまざまな問題が降りかかってくることも…。
今回は、土地家屋調査士 × 相続診断士の立場から、「放置された土地が辿る末路」と、相続対策の第一歩について分かりやすく解説します。
【この記事でわかること】
• 相続登記が義務化された背景とルール
• 放置された土地に起きる主なトラブル例
• 相続登記に必要な準備と注意点
• 早めに動くためのポイントと支援制度
相続登記が義務化された理由とは？
これまで、土地や建物を相続しても、登記（名義変更）をしなくても罰則はありませんでした。
その結果、全国で約九州の面積を超える「所有者不明土地」が発生していると言われています。
これを解消するために、令和6年4月1日から「相続登記の義務化」がスタートしました。
義務化のポイント
項目 内容
対象 不動産を相続した人（法定相続人）
期限 相続開始から3年以内
罰則 正当な理由なく怠った場合、10万円以下の過料の可能性あり
放置された土地の“リアルな末路”
相続登記をしないまま放置された土地には、次のような問題が発生しがちです。
① 売れない・活用できない
売却や活用には、登記上の名義人が必要です。
相続登記をしていないと、不動産会社や買主が手を出せず、「塩漬け不動産」になってしまいます。
② 固定資産税だけがずっとかかる
名義は親のままでも、固定資産税の納付書は相続人に届きます。
払う義務は実質あるのに、権利（売却や利用）は持てない状態に…。
③ 境界トラブルに発展しやすい
放置された土地は、隣接地との境界が不明確になりがちです。
いざ相続してから「隣と揉める」「建てられない」など、後悔するケースも多くあります。
④ 相続人がどんどん増えて収拾がつかない
相続登記をせず放置すると、次の世代の相続が発生します。
結果として、「相続人が10人以上」「海外在住者がいる」など、登記が極めて困難な状況に陥ることも。
登記の前に必要な準備とは？
相続登記を進めるには、次の3点がポイントになります。
① 戸籍の収集（相続関係調査）
相続人を特定するために、被相続人の出生から死亡までの戸籍が必要です。
時間も手間もかかる作業ですが、相続診断士としてサポート可能です。
② 不動産の現況確認（測量・境界調査）
土地が正確にどこまでか、現地と登記情報にズレがないか確認が必要です。
調査士の視点で、地積更正や境界確定も含めてご提案します。
③ 遺産分割協議書の作成
誰がその土地を相続するのかを明文化し、全員の署名押印が必要になります。
ご希望があれば、司法書士や行政書士と連携して対応します。
今のうちにやっておくべき3つのこと
- 「登記簿」をチェックして親の名義のままになっていないか確認
- 不動産の場所・面積・境界を現地で把握しておく
- 相続人で話し合うタイミングを作る（できれば元気なうちに）
当事務所のサポート体制
当事務所では、相続登記の準備段階から測量・境界確認まで、
ワンストップでご相談いただける体制を整えております。
• 相続診断士として、初期相談・家族構成のヒアリング
• 土地家屋調査士として、現地調査や公図・測量図の精査
• 必要に応じて、司法書士・税理士・行政書士とも連携
まとめ
「うちは大丈夫」と思っていても、登記の義務は3年以内に確実にやってくる時代になりました。
注意すべきは、過去の相続登記も義務化されたことです。
祖父、曾祖父名義も罰金の対象です。
いざというとき、家族が困らないためにも、土地の登記は確実に！（境界確認も含みますよ）
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