2024年4月からスタートした「相続登記の義務化」。
これにより、不動産を相続したら「3年以内に登記しなければならない」というルールが全国で施行されました。
ではここで、意外と見落とされがちな疑問が1つ。
「うちの家、そもそも建物の登記がされていないんだけど…？」
「親が建てた家が未登記のまま残っている…相続登記ってどうすれば？」
この記事では、未登記建物と相続登記義務化の関係や、
未登記建物を放置しているとどんな不利益があるのかを、土地家屋調査士・相続診断士の立場からわかりやすく解説します。
【見出し①】2024年4月から「相続登記の義務化」が始まりました
2024年4月1日から、相続によって不動産を取得した人には、以下の義務が課されました。
• 相続を知った日から3年以内に相続登記をすること
• 違反すると10万円以下の過料の対象に
これは、所有者不明土地の増加による社会的損失を防ぐための法改正です。
【見出し②】未登記建物は「相続登記の対象外」って本当？
はい、実は未登記建物そのものには、相続登記の義務は課されません。
なぜなら、「相続登記の義務」は登記されている不動産の所有権移転登記に関するものだからです。
しかし――
「だからうちは関係ない」「面倒だから放っておこう」と考えるのはとても危険です。
【見出し③】未登記建物を放置してはいけない3つの理由
① 将来的に相続登記義務の対象になる可能性がある
現在は義務の対象外ですが、今後の法改正や実務運用次第では未登記建物にも義務が広がる可能性があります。
② 売却・解体・建て替えなどができない
未登記のままでは、相続人の名義に変更することも、売却・融資の担保にすることもできません。
不動産会社や買主との取引に支障をきたします。
③ 相続トラブルの火種になる
「誰の所有物なのか」が法的に曖昧なままでは、相続人間で意見が分かれたり、揉め事が起こったりします。
建物が古くなって解体を検討する段階で、名義不明が原因で行政手続きが進まないことも…。
【見出し④】未登記建物はどう対応すべき？【手順と対策】
✅ 1. 「建物表題登記」で存在を法的に登録する
建物を登記簿に載せるには、土地家屋調査士による「建物表題登記」が必要です。
建築当時の確認申請資料や現地調査に基づいて、建物の形状・構造・床面積などを登記します。
✅ 2. 相続登記で名義を相続人へ
表題登記が完了したら、法務局で相続登記（所有権移転登記）を行いましょう。
必要書類：戸籍・遺産分割協議書・住民票など
✅ 3. 早めに登記を済ませておくことが将来のリスク回避に
今すぐ義務対象でなくても、後でやろうと思っても資料が揃わない・相続人が高齢で手続き困難など、時間が経つほどリスクは増大します。
【土地家屋調査士×相続診断士 竹内貞直 コメント】
「ウチの親が建てた家は登記してないけど、固定資産税は払ってるから大丈夫」と思っていませんか？・・・ダメです、相続登記が義務化され、3年以内に相続登記をしないと罰則です。
実際、未登記のまま相続を迎えてしまい、後から表題登記と相続登記を一度にしなければならなくなった方も多くいます。
登記の状態が曖昧なまま放置すると、大切な不動産が“名義不明の空き家”として扱われるリスクも…。
未登記建物だと問題が起こるたびに、いろんな書類を集める必要があります。登記してないので、本当にあなたの建物かを第三が判断するのがむずかしいから。だから今のうちに状況を確認し、必要な登記（現状＝登記を一致させる）をしておくことが、家族を守る大切な準備です。
【まとめ】
✅ 相続登記の義務化は「登記済み不動産」が対象
✅ しかし未登記建物も放置すればトラブル・不利益の原因に
✅ 表題登記 → 相続登記をセットで対応するのがおすすめ
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