「相続登記を進めようとしたら、建物の内容が違うと言われた」
「増築しているけど、そのままで相続できる？」
「表示変更は相続前じゃないとダメ？」
大津市でも、ここ数年この相談が増えています。
まず結論から
👉 建物の表示変更は、相続登記の前でも後でも可能です。
しかし――
順番を誤ると、手続きが止まります。
ここが重要です。
なぜ“順番”が問題になるのか？
不動産登記は大きく2つに分かれています。
① 表題部（建物の物理的内容）
② 権利部（所有者など）
相続登記は②「権利部」の手続き。
一方、増築や種類変更は①「表題部」の手続きです。
つまり、性質の違う登記なのです。
実務でよくある流れ（止まるパターン）
① まず相続登記をしようとする
↓
② 登記簿と現況が違うことが判明
↓
③ 「先に表示変更が必要」と言われる
↓
④ いったんストップ
このパターンが非常に多いです。
特に増築未登記は、大津市でも本当に多い。
相続前に表示変更をしておく方がスムーズなケース
次のような場合は、
相続前に整理しておく方が実務上スムーズです。
① 明らかな増築がある
登記簿面積と現況が大きく違う場合、
先に変更しておくと後が楽です。
② 附属建物の増減がある
物置・車庫の追加や解体がある場合、
名義が変わる前に整理しておく方が書類が簡潔です。
③ 相続人が複数いる
被相続人名義のまま変更する場合、
相続人のうち1名の上申で足りるケースが多いです。
ところが――
相続後に共有になると、
共有者全員の関与が必要になり、話が一気に複雑化します。
ここで止まります。
では、相続後でも問題ないケースは？
✔ 増築が軽微
✔ 相続人が1人
✔ すぐに売却予定がない
このような場合は、
相続後に表示変更でも問題ありません。
正しい答えは「ケースによる」
「必ず相続前にやらなければならない」
というルールはありません。
しかし、
✔ 手続きが止まるリスク
✔ 書類の簡便さ
✔ 相続人の人数
✔ 将来の売却予定
を考えると、
順番を“戦略的に”決めることが重要です。
実際の相談例（滋賀県大津市）
被相続人名義の建物。
20年前の増築未登記。
相続登記を進めようとした段階で判明。
先に表示変更
↓
その後、相続登記
結果、スムーズに完了。
もし逆順なら、
共有状態での変更となり、手間と時間が増えていました。
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現在公開中の
の記事でも解説している通り、
👉 被相続人名義のままでも表示変更は可能です。
つまり、
「相続前にしかできない」という話ではありません。
【結論】
表示変更は
前でも後でも可能。
ただし、
✔ どちらがスムーズか
✔ どちらがリスクが少ないか
は、ケースごとに違います。
“順番”で損をしないこと。
これが最短ルートです。
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土地家屋調査士×相続診断士
竹内貞直（滋賀県大津市）
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「表示」と「権利」を同時に整理する相談が増えています。
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※この記事は、未登記建物の相続・売却・登記相談の実例をもとに、
滋賀県大津市の土地家屋調査士が解説しています。
「自分のケースで登記できるのか分からない」
「書類が何も残っていない」
という段階でも問題ありません。
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