【野洲市の相談事例｜再建築不可の土地】
【最初に】
「相続登記は終わっているんですが…」
「増築部分が未登記と言われました」
「しかも再建築できない土地らしいんです」
これは、実際に野洲市であったご相談です。
相続は済んでいる。
名義も変わっている。
でも――
👉 建物の一部が未登記だった
しかも土地は再建築不可。
この場合、そのまま売却できるのでしょうか？
結論から言うと、
条件次第では売れますが、ほぼ確実に調整が必要です。
まず整理｜未登記の増築とは？
よくあるのは、
- 昭和・平成初期に増築
- 固定資産税は払っている
- でも法務局の登記は変更していない
というケース。
つまり、
📌 登記簿の建物面積と、実際の建物面積が違う状態
です。
再建築不可の土地とは？
再建築不可とは、
- 建築基準法上の接道義務を満たしていない
- 現在と同じ規模で建て替えできない
といった土地のことです。
この状態で未登記増築があると、
- 金融機関の融資が付きにくい
- 買主が現金購入に限られる
- 契約前に是正を求められる
可能性が高くなります。
👉【売却前に未登記部分を確認したい方はこちら】
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（所在地と概算面積が分かれば一次判断可能です）
【野洲市の相談事例】
■ 状況
- 相続登記は完了済み
- 建物は木造2階建
- 約18㎡の増築部分が未登記
- 土地は再建築不可
不動産会社から
「このままでは売却が難しい」と言われたとのこと。
そのまま売却できるのか？
結論はこうです。
✔ 売却は可能な場合もある
ただし、
- 現況有姿での売却
- 買主が未登記を了承
- 融資利用なし（または緩い審査）
という条件になることが多いです。
❗ しかし問題はここ
再建築不可の土地では、
👉 「今ある建物の価値」がすべて
になります。
その建物が、
- 面積不一致
- 未登記部分あり
- 増築履歴が不明
となると、
買主の不安が大きくなり、価格が下がりやすいのです。
実務的な選択肢
今回のケースでは、次の2択でした。
① 表題部変更登記をして面積を是正する
→ 売却の信頼性が上がる
② 未登記のまま現況売却
→ 価格は下がる可能性あり
依頼者は①を選択。
現地測量 → 表題部変更登記 → 売却活動開始。
結果、想定より早く買主が決まりました。
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放置すると起きること
- 買主が契約直前で離脱
- 融資承認が下りない
- 契約後にトラブル
- 損害賠償リスク
再建築不可物件は、
もともと慎重に見られます。
そこに未登記増築が加わると、
リスク物件扱いになりやすいのが現実です。
【竹内貞直コメント｜土地家屋調査士・相続診断士】
「再建築不可の物件は、
“今ある建物の状態”がそのまま評価になります。
未登記増築がある場合、
売る前に一度整理するかどうかで、
売却条件が大きく変わることがあります。
まずは状況確認から始めることをおすすめします。」
こんな方は要注意
- 相続は終わっているが建物調査はしていない
- 昔の増築がある
- 再建築不可と言われたことがある
- 売却を検討している
結論
相続済みでも、
建物が正しく登記されているとは限りません。
特に野洲市のように、
- 旧市街地
- 接道条件が厳しい地域
では、再建築不可＋未登記増築の組み合わせは珍しくありません。
売却前に一度整理しておくことで、
トラブルも価格下落も防げます。
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※この記事は、未登記建物の相続・売却・登記相談の実例をもとに、
滋賀県大津市の土地家屋調査士が解説しています。
「自分のケースで登記できるのか分からない」
「書類が何も残っていない」
という段階でも問題ありません。
写真だけで判断できる。
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「未登記建物とは？」
所有者が不明確で、土地や建物が「不動産登記簿」に登録されていない状態のこと。
一般的に「登記漏れ」、「登記忘れ」、「登記されてない」「登記必要？」の建物と呼ばれています。
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