「せっかく相続したのに…」空き家が動かせない理由とは？
「親の家を相続したけど、貸すことも売ることもできない」
「不動産屋に相談したら“登記されていませんね”と言われた」
相続した空き家を活用しようと動き出したとたん、“未登記”の壁にぶつかる方が急増しています。
見た目はしっかりした家でも、法務局に記録されていなければ「法律上は存在していない建物」という扱いになってしまうのです。
今回は、そんな「相続×未登記建物」が引き起こす代表的なトラブルと、早めに取るべき解決策をご紹介します。
1．そもそも「未登記建物」とは？
未登記建物とは、建物が法務局に登記されていない状態のことです。
特に多いのは以下のようなケースです：
• 昔に親が建てた家で、建築後に登記していなかった
• 昭和時代に増築・改築した部分だけ未登記
• 解体済みだが登記が残ったまま、または存在していたことすら登記されていない
このような建物は、「登記簿」に記載がないため、
売却・賃貸・贈与・登記名義変更など、法的な取引の対象にできません。
2．未登記が原因で起こる3つの典型トラブル
（1）売りたくても売れない
不動産仲介業者は、登記されていない建物を「商品」として扱うことができません。
たとえ現物が存在していても、法務局に登録がなければ、売買契約時に必要な登記事項証明書（登記簿謄本）が発行されないため、金融機関も融資に応じません。
（2）貸せない
賃貸契約においても、貸主の所有権を証明するために登記情報が必要です。
登記がなければ、貸主としての立場が不明確になり、賃借人とのトラブルのもとになります。
（3）名義を変えられない
遺産分割協議書を作成しても、建物が登記されていなければ相続登記ができません。
よって、誰が所有しているのか、将来的に相続人間で争いになる可能性もあります。
3．解決策：「表題登記」から始めることがカギ
未登記建物を法的に動かすためには、まず「表題登記」を行う必要があります。 表題登記とは、建物の所在地・構造・床面積・建築時期などを明らかにする登記で、土地家屋調査士の専門業務です。
表題登記が完了すれば、次のようなことが可能になります：
• 所有者としての登記（相続登記、所有権保存登記）
• 売却、賃貸、贈与などの法的取引
• 固定資産税の見直しや税務処理
4．まとめ：活用・売却の前に「登記チェック」を！
空き家を「活かす」ためには、まず登記が整っていることが前提です。
古い家ほど、登記の不備や漏れが多く、実際に利用・処分しようとした段階で問題が噴出します。
次のような方は、早めの確認をおすすめします：
• 相続した家を売りたい、貸したいと考えている
• 相続人の間で遺産分割が進んでいない
• 古い実家の書類を整理していたら登記簿が見つからなかった
💬【土地家屋調査士・相続診断士 竹内貞直コメント】
不動産の相続で一番多いご相談が、「登記がされていない建物をどうにかしたい」というものです。
特に昭和以前の建物は、登記されていないケースが多く、売却や賃貸、相続登記が進まないまま“空き家”になってしまうことも。
相続登記が進まないのは争族だけでなく、昔建てた建物の所有者が誰で、相続人が誰か？所有者であることを証明する書類はあるか？など書類と相続人がどんどん増えていくから相続人の間で認識度が違い、ハンコを押さない、登記なんてしなくてもいいなどの、勝手な解釈をする人も増えるため建物の登記をするのでも、なかなか進まない、届こうってしまうことが増えています。でも、これは問題先送りにしかならず、どこかで、相続人代表者（遺産分割で相続した所有者となる方）が罰金ということになるのです。
私は土地家屋調査士として、相続登記や表題登記、測量・現況調査も含めた総合的なご相談を承っています。
相続で動き出す前に、まずは「登記の有無」を確認してみてください。
【相談無料】相続・不動産のことでお困りでしたら、どうぞお気軽にご相談ください。
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