「この家に住みたいけど…」
登記されていないって、そんなにまずいの？
「実家を相続したし、空き家になっているから住みたい」
「親が住んでいた家に移住しようと思っていたけど、名義がよくわからない」
そんな方にとって、思わぬハードルとなるのが『建物が未登記だった』という事実です。
実は、建物に登記がないままだと、住むこと自体にリスクが発生することをご存知でしょうか？
この記事では、「相続した家に住みたい方」に向けて、未登記のまま住むことのリスクと、その対処法をわかりやすく解説します。
1．建物登記がないと「所有者」として扱われない
まず知っておきたいのは、不動産は登記されて初めて「法律上の所有権」が認められるということ。
仮に、実際に家を所有・使用していても、登記簿上に名前がなければ、以下のような問題が発生します：
• 自分の所有物として公的に証明できない
• 火災保険や修繕、リフォーム時に名義の問題が生じる
• 第三者との間でトラブルになった際に、法的保護を受けにくい
つまり、「家に住む＝所有している」というわけではないのです。
2．未登記建物のまま住んだ場合の3つのリスク
（1）将来的な所有権争い
登記がないと、誰がその家を所有しているかが不明確なままです。
他の相続人との間で、「あの家はまだ正式に誰のものでもない」と言われ、トラブルの原因になります。
（2）法的な権利が主張できない
住んでいる建物が登記されていないと、例えば水道や電気の名義変更、ローンの申請、補助金申請などでも不利になります。
行政手続きの際にも「登記簿」が求められる場面は多くあります。
（3）売却・譲渡ができない
将来的に「やはり売りたい」「子に贈与したい」と思っても、未登記では一切の法的手続きができません。
住んだはいいけど動かせない「法的に幽霊のような不動産」となってしまいます。
3．未登記建物に住みたいなら「まず登記を整える」
では、どうすればいいのか？
相続後に建物に住むためには、以下の手順が必要になります。
（ステップ1）建物の登記の有無を確認
まずは法務局で建物の登記簿が存在するかを調査しましょう。
「建物の登記簿がない＝未登記」です。
（ステップ2）表題登記（登記がない場合）
建物が未登記の場合、表題登記という最初の登記を行います。
これは建物の「種類・構造・床面積・所在地」などを明記するもので、土地家屋調査士の専門業務です。
（ステップ3）所有権保存登記（建物の持ち主を登記）
表題登記のあと、相続を原因として「所有権保存登記」を行い、相続人であるあなたの名義にします。
※複数人の相続人がいる場合は、遺産分割協議が必要です。
4．まとめ：安心して住むために「登記の確認」は最優先！
登記がなければ、「住む」こと自体が将来的にリスクになります。
今は問題なくても、何かあったときに困るのはご自身やご家族です。
まずは登記の有無を確認し、必要であれば登記を整えることが大切です。
登記の手続きは専門性が高いため、土地家屋調査士・司法書士などの専門家にご相談ください。
💬【土地家屋調査士・相続診断士 竹内貞直コメント】
「家を相続したので住みたいけど、登記がない（未登記）と言われた」というご相談は年々増えています。
特に昭和以前に建てられた家では、登記されていないケースも珍しくありません。
未登記建物は融資・売却・賃貸など事ある毎に問題（客観的に未登記部分は誰の物か証明する書類が必要、融資や損害保険に加入する際は、前提として未登記部分の登記を求めることも多々あります。）になりますので、登記＝建物を一致させておくことをお勧めします。
私は土地家屋調査士として、建物の表題登記や登記調査、相続に関する事前相談などに対応しています。
「住むつもりだったのにトラブルが…」とならないよう、まずは登記の確認から始めてみませんか？
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