「父の家を相続したけど、登記簿を見たら建物が載っていない…」
「増築しているとは聞いていたけど、どこまで登記されているのか分からない」
「売却の話が出て、初めて“不動産会社に止められた”」
これは、大津市で実際にあった未登記建物の相談内容です。
相続登記の義務化が始まり、このようなケースは今後さらに増えます。
結論から言うと、
👉 未登記でも、正しい順序で調査・登記すれば解決できます。
ただし、放置すると
・売却できない
・相続登記が止まる
・相続人同士で揉める
といった「後戻りできない状態」になりかねません。
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■ 大津市の集落で実際にあった未登記建物の相談事例
【事例】外観では分からなかった「内部調査が必要な建物」
・昭和40年代築の木造住宅
・登記簿上は「建物あり」
・しかし 建物図面が存在しない 状態
一見すると、
1階・2階ともに同じ形の家に見えました。
ところが内部を調査すると――
▶2階はなく、平家建の農家住宅であった
▶ 過去に減築・用途変更がされていた
▶ 昭和44年・45年・53年の増築履歴が、固定資産税の課税履歴から判明
つまり、
「登記されている部分」と「実際の建物」がまったく一致していなかったのです。
この状態では、
❌ 相続登記は不可
❌ 売却も不可
という判断になります。
■ なぜ「未登記」は相続時に必ず問題になるのか？
未登記建物があると、次のような問題が起こります。
✔ 登記簿と現況が一致しない
✔ 法務局から「先に表題登記をしてください」と止められる
✔ 買主・金融機関がNGを出す
✔ 相続人全員の同意が後から必要になる
特に大津市の集落では、
親世代が自己判断で増築・減築した家が非常に多く、
「悪気なく未登記」というケースが大半です。
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未登記かどうかは、
✔ 現地
✔ 固定資産税の課税明細
✔ 建物の現況
を見れば判断できます。
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■ 未登記建物を解決するための正しい手順
今回の真野大野のケースでは、次の流れで解決しました。
① 建物の現況調査・実測
・増築・減築部分を含めて正確に把握
② 課税履歴・資料から建築時期を特定
・評価証明書・課税台帳を活用
③ 表題部変更登記・未登記部分の登記
・登記簿と現況を一致させる
④ その後に相続登記へ
・ここで初めて名義変更が可能に
👉 順番を間違えると、二度手間・余計な費用が発生します。
■ 竹内貞直（土地家屋調査士・相続診断士）のコメント
大津市の集落では、
「建物は登記されていると思っていた」
「増築したのは親だから大丈夫だと思っていた」
という相談が本当に多いです。
今回のケースのように、
外から見ただけでは絶対に分からない未登記部分もあります。
特に、建物図面が存在しない昭和期の建物は要注意です。
未登記は、
放置すればするほど
・相続人が増える
・話がまとまらなくなる
・売却のタイミングを逃す
という悪循環に入ります。
「まだ大丈夫」ではなく、
「今、確認する」ことが最大のリスク回避です。
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※この記事は、未登記建物の相続・売却・登記相談の実例をもとに、
滋賀県大津市の土地家屋調査士が解説しています。
「自分のケースで登記できるのか分からない」
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「未登記建物とは？」
所有者が不明確で、土地や建物が「不動産登記簿」に登録されていない状態のこと。
一般的に「登記漏れ」、「登記忘れ」、「登記されてない」「登記必要？」の建物と呼ばれています。
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