「実測と登記の面積が500㎡も違う…」
ある土地の調査で、驚くような面積の食い違いが発覚しました。
• 登記簿に記載された地積：1200㎡
• 実際に測量した面積：約700㎡
差はおよそ500㎡。このままでは固定資産税も1200㎡分課税され続けてしまいます。
■ ではすぐ「地積更正登記」できるかというと…
実測と登記面積に差がある場合、「地積更正登記」で訂正が可能です。
この登記が完了すれば、翌年度から700㎡での課税に切り替わるため、
本来払う必要のない税金を削減できます。
…が、今回のケースには大きな壁がありました。
■ 壁その1：複雑すぎる隣接形状（魚のうろこ状）
隣接地が非常に入り組んでいて、「魚のうろこ状」に接する土地が10筆以上。
しかも、その先には土地が約100筆以上広がっていました。
通常、地積更正登記を行うには、公図と現況の整合性をとるための「公図訂正」が必要です。
しかし公図訂正を行うには、
→ その100筆すべてについて測量と境界確定が必要
→ 1筆あたり約30万円とすると、総額は約3000万円！
これは現実的に不可能でした。
■ 壁その2：公図訂正がなければ地積更正できない？
そう、このままでは地積更正登記ができないのです。
「登記ができない」＝「固定資産税も変わらない」
このままでは持ち主が余計な税金を払い続けるしかない状況でした。
■ 解決策：市役所と交渉、「現況面積」で課税してもらえないか？
そこで私は考えました。
「境界標はすでに設置し、周囲との現況も明確にした状態。
地積更正登記は困難だが、市として現況面積を採用できないか？」
→ 市役所に直接相談し、測量成果を提示したうえで交渉しました。
結論として、市側の理解が得られ、
“登記はそのままだが、課税は700㎡に変更”という対応が可能になりました。
■ 結果：税額は大幅減、そして“未来への固定資産税対策”にも
地積更正登記こそ見送られましたが、
固定資産税は以降ずっと700㎡分に減額されました。
「税金は一度払って終わりではない。
この先、何十年と払い続けるものだからこそ、正しい面積に直しておく意味は大きい」
この事案は、まさにそれを実感した例です。
💬【土地家屋調査士・相続診断士 竹内貞直コメント】
今回のように、公図の誤りが原因で地積更正登記が難しいケースは少なくありません。
それでもあきらめるのではなく、市との交渉や代替手段を模索することで、
現実的かつ効果的な解決策が見つかる場合もあります。
「うちは固定資産税が高すぎるかも…」「昔からの土地で面積に不安がある」
そんな方は、ぜひ一度ご相談ください。
正確な面積確認と、将来にわたる負担軽減のお手伝いをいたします。
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