「附属建物」は見逃されがち。相続時の落とし穴とは？
「母屋は登記してるけど、離れや物置は登記してない」
「車庫って登記の対象なの？相続のとき手続きが必要？」
こうしたご相談をよくいただきます。
実は、離れや物置などの「附属建物（ふぞくたてもの）」も、相続時には重要なチェックポイントです。
登記されていなければ、相続登記がスムーズにできないリスクもあるのです。
◆ 附属建物とは？「建物の一部」ではないものに注意
不動産登記法上、「附属建物」とは母屋とは別に独立して存在する構造物で、以下のようなものが代表的です。
• 離れ（別棟の和室や客間など）
• 車庫（カーポートではなく建築物としての車庫）
• 物置（基礎があり常設されたもの）
• 倉庫、作業小屋、農業用施設など
これらは母屋と構造的に一体でないため、「母屋の一部」として一緒に登記されていないことがよくあります。
つまり、別個の建物として登記する必要がある対象なのです。
◆ 登記がないと相続登記もできない！？
相続の際には、不動産ごとに登記簿が必要です。
附属建物が未登記のままだと、
• 相続登記の対象として登記簿に記載されていない
• 名義変更できない＝誰の所有か証明できない
つまり、登記されていない＝相続の手続きが進められないという状況になります。
◆ すべての附属建物が登記対象になるわけではない？
登記が必要な附属建物かどうかは、建物の「規模・構造・用途」によって判断されます。
登記が必要なケース 登記不要なケース（例外）
コンクリート基礎の車庫 組立式の簡易な物置（ホームセンター等の既製品）
常設された大型倉庫 移動可能なプレハブ小屋（短期間の設置）
独立した建築確認済の離れ 建築物に該当しないカーポートなど
※現地調査や図面確認をもとに、土地家屋調査士による判断が重要です。
◆ 登記をしないと、こんなリスクも
• 相続税申告の漏れや過少評価につながる（→追徴課税のリスク）
• 将来的に売却や処分ができない
• 誰が所有者か不明のまま放置される
• 相続人間で「誰のものか」で揉める
• 建て替え時に「解体証明が出せず」手続きがストップ
附属建物だからといって油断していると、思わぬトラブルに発展することもあります。
◆ 土地家屋調査士・相続診断士 竹内貞直コメント
離れや物置といった「ちょっとした建物」こそ要注意です。
相続や名義変更の場面で「登記されていない」ことが発覚し、急きょ現況調査や図面作成が必要になるケースも少なくありません。
とくに銀行融資は、登記＝建物が一致しないと融資がおりません。
気になる建物がある場合は、早めの調査と登記をおすすめします。
◆ まとめ
✅ 離れ・物置・車庫などの附属建物でも、登記が必要なケースが多い
✅ 登記がなければ相続手続きができないこともある
✅ 簡易な構造物なら登記不要な場合もあるが、判断はプロに任せるのが安心
✅ 相続前に「どの建物が登記済みか」を確認することが大切
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