「母屋は登記してるのに、離れや物置は“登記されていない”と言われた…」
こうしたご相談は相続の現場で本当に多く発生しています。
未登記の附属建物を放置すると、
相続登記が止まる・売却ができない・名義変更ができない など、手続きが一気に進まなくなるリスクがあります。
まずは一度、今ある建物が登記されているかどうかを確認することが重要です。
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◆ 相続で多い相談：「母屋だけ登記」「離れを登記していなかった」
よくあるご相談は、次のような内容です：
- 「母屋は登記したけど、離れはしていない」
- 「物置って登記必要？と思ったまま放置していた」
- 「車庫は建物扱いなの？」
実はこれらはすべて“相続トラブルの元”になりやすい建物です。
登記されていなければ、名義変更すらできない＝相続手続きが止まる という事態に。
◆ 附属建物とは？母屋とは別の「独立した建物」
附属建物（ふぞくたてもの）とは、母屋と構造的に独立して存在する建物のこと。
登記が必要な代表例は以下です：
- 離れ（和室、客間など別棟）
- 車庫（コンクリート基礎のあるもの）
- 物置（基礎があり常設されているもの）
- 倉庫、作業小屋、農業用施設
母屋と一体ではなく独立しているため、
母屋とは別の建物として登記しなければならないケースが多い のです。
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◆ 登記がないと相続登記ができないケースも
附属建物が未登記のままだと、相続時に次のような問題が起きます：
- 登記簿が無いため相続登記できない
- 名義変更の対象に入らず、所有者不明扱いになる
- 売却時に「登記が整っていません」と業者から指摘される
- 銀行融資で現況と登記が違うと融資がおりない
「登記が無い＝存在しない建物」扱いになるため、
相続も売却も止まってしまう のです。
◆ 登記が必要な建物・不要な建物の境界
以下のように判断されます。
（※実際は現地調査して判断します）
▼ 登記が必要なケース
- 基礎がある車庫
- 常設の物置や倉庫
- 離れ（客間・和室・作業棟など）
- 農業用倉庫・作業場
- プレハブでも常設の場合
▼ 登記不要なケース（例外）
- ホームセンター購入の簡易物置
- 移動可能なプレハブ小屋
- カーポート（金属屋根だけのタイプ）
「これは登記必要？」というご相談、毎日いただきます。
写真やGoogleストリートビューでも判断できますので、まずはご連絡ください。
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◆ 登記していないことで起こるトラブル
未登記の離れ・物置を放置すると、次のリスクが発生します：
- 相続税の評価漏れ → 追徴課税の恐れ
- 売却の手続きが止まる
- 所有者不明建物の扱いになり、相続人同士で揉める
- 銀行融資が通らない
- 解体時に「建物滅失登記」ができず、工事が遅れる
「小さな建物だから大丈夫…」が、後で大きな手続きトラブルに発展します。
◆ 土地家屋調査士 × 相続診断士 竹内貞直 コメント
離れ・物置・車庫などの“附属建物の未登記”は、相続の場面で非常に多く発覚します。
そして 見つかった瞬間に手続きが一旦ストップ します。
特に、売却や銀行融資の場面では
登記と現況が一致していないと手続きが進まない ため、時間のロスにつながります。
「とりあえず確認だけ」でも大歓迎です。
気になる建物がある場合は、早めにご相談ください。
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◆ まとめ：相続前の“建物チェック”が将来のトラブルを防ぎます
- 離れ・物置・車庫でも登記が必要なケースは多い
- 未登記だと相続登記や売却ができないことがある
- 判断は専門の土地家屋調査士が行うのが確実
- 相続前に「どの建物が登記されているか」確認しておくことが重要
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👉 「相続診断士は、円満な相続を実現するために早期の課題発見と対策を提案する専門家です。初回相談無料で対応しております。」
「未登記建物とは？」
所有者が不明確で、土地や建物が「不動産登記簿」に登録されていない状態のこと。
一般的に「登記漏れ」、「登記忘れ」、「登記されてない」「登記必要？」の建物と呼ばれています。
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