「田舎の実家、建物はもう無いのに登記は残っているし、名義も祖父のまま…」
このようなケースは、未登記建物・滅失未登記・相続未登記という「3重の放置」が重なっていることが少なくありません。
実際にはすでに建物が存在していないのに、登記簿には“あることになっている”。しかも土地も名義変更されていない…。
このような複雑な状況、何から手をつけるのが正解なのか？
本記事では、3つの未整備問題をどう優先的に整理していくか、現実的な流れを解説します。
「未登記＋滅失未了＋相続未登記」3つの問題とは
- 優先順位①：相続人の確定と関係図の作成
- 優先順位②：建物の有無を確認し、現況を把握
- 優先順位③：建物の滅失登記 or 未登記処理
- 最後に土地の相続登記へ
- まとめ：放置すればするほど“誰も動けない状態”になる
「未登記＋滅失未了＋相続未登記」3つの問題とは
この3つの問題は、以下のように絡み合っています：
問題点 内容 よくある結果
未登記建物 建築当初に登記されていない 法務局に建物情報が存在しない
滅失未了 実際には建物が壊れている・存在しない 登記上は「存在するまま」
相続未登記 所有者が亡くなっているのに名義変更されていない 売却・処分できない状態が続く
このような「三重苦」状態では、誰も処分の手続きができないという現実的な壁にぶつかります。
優先順位①：相続人の確定と関係図の作成
最初にやるべきは、相続人を確定することです。
亡くなった方の戸籍をさかのぼり、相続関係説明図を作成します。
これは建物にも土地にも共通して必要なステップであり、すべてのスタート地点です。
優先順位②：建物の有無を確認し、現況を把握
つぎに、建物が現存しているのか、すでに壊れているのかを現地調査で確認します。
● 建物がまだ残っている場合 → 表題登記の検討へ
● すでに無くなっている場合 → 滅失登記（または未登記建物の滅失届）を検討
写真や近隣からの聞き取り、固定資産税の課税情報も有力な手がかりになります。
優先順位③：建物の滅失登記 or 未登記処理
登記されていない建物が壊れている場合には、
「未登記建物の滅失届（建物が存在しない旨の申出）」を法務局に提出する方法があります。
これにより、「建物が存在しない状態である」ことを登記簿上で明確にし、
その後の土地の相続登記にスムーズに進めるようになります。
最後に土地の相続登記へ
建物の問題が片付いたら、土地の名義変更（相続登記）を行います。
令和6年4月からは、相続登記が義務化されていますので、
「知らなかった」では済まされない時代になりました。
この段階でようやく、空き家問題の“法的な整理”が完了します。
まとめ：放置すればするほど“誰も動けない状態”になる
未登記・滅失未了・相続未登記という3つの問題が重なると、
関係者が誰一人として動けない“登記の袋小路”に陥ってしまいます。
しかし、順を追って整理していけば、解決の道は見えてきます。
「これはうちの話かもしれない…」と思った方は、
まずは専門家に現状確認のご相談をされることを強くおすすめします。
◆土地家屋調査士×相続診断士 竹内貞直コメント◆
「建物が無いのに、登記上は“あることになっている”」――このような状態は、田舎の空き家で非常に多く見られます。放置すると、土地の相続すら前に進められなくなり、結果として“売れない・使えない不動産”になってしまいます。
相続の際に、遺産分割協議で兄弟で土地建物を分けることもよくあります。その際、登記を整理すると明治の草葺家屋が残っていることもありました。実際、最近までは相続登記が義務化されていないので、そのまま放置していたそうです。
それが、昨今の相続登記義務化で数次相続を経て登記を現況と一致させる必要が出てわかったということです。現在の禍根を子、孫に残さないために土地建物の登記は、その都度都度行う子なってください。
私は土地家屋調査士として、現地調査・滅失手続き・未登記建物の処理まで一貫対応が可能です。相続診断士としても、誰にどの手続きをお願いすべきか、一緒に整理していくお手伝いをしております。
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