「建物、登記されていなかった…」
「父が建てた家なのに、30年以上そのままになっている…」
相続相談の現場で、非常に多いのがこのケースです。
建物は確かに存在し、長年住んできた。
しかし――
法務局には一切登記されていない。
このような建物を 「未登記建物」 といい、
相続手続きの中でも特にややこしい問題を引き起こします。
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未登記建物とは？相続にどう影響するのか
未登記建物とは、
建てたのに、法務局で建物の登記を一度もしていない状態の建物です。
建物の登記には、実は2段階あります。
1️⃣ 表題登記
→ 建物の存在・構造・床面積を登録する登記
2️⃣ 所有権保存登記
→ 「誰の建物か」を登録する登記
未登記建物の場合、
①表題登記すらされていない状態です。
法律上は「存在しない建物」扱い。
しかし現実には、
・住んでいる
・固定資産税を払っている
というズレが生じます。
👉 その結果、相続で必ず引っかかります。
父名義の未登記建物を名義変更するには？
結論から言うと、
いきなり名義変更はできません。
次の2つを 順番に 行う必要があります。
① 建物表題登記
② 所有権保存登記（相続）
① 建物表題登記に必要な書類（土地家屋調査士の業務）
| 必要書類 | 内容 |
|---|---|
| 建物の現況測量図 | 建物の位置・大きさを実測した図面 |
| 建物の構造・用途資料 | 現地写真・聞き取り調査など |
| 建築年月日を示す資料 | 固定資産税の課税明細書など |
| 建物所有権証明書 | 相続人全員の同意＋本人確認書類 |
※昭和期の建物では、
建築確認済証や図面が残っていないのが普通です。
その場合でも、
・課税履歴
・相続人の上申書
・第三者証明
などで 実務上は対応可能です。
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現況＋課税資料＋相続関係で判断できます。
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② 所有権保存登記（相続登記）に必要な書類
こちらは司法書士の業務になります。
| 必要書類 | 内容 |
|---|---|
| 相続関係説明図 | 法定相続人を整理した図 |
| 被相続人の戸籍一式 | 出生から死亡まで |
| 相続人全員の戸籍・住民票 | 本人確認 |
| 遺産分割協議書 | 単独相続の場合に必要 |
| 印鑑証明書 | 相続人全員分 |
👉 兄弟姉妹の同意が取れない場合、
登記が止まることもあります。
よくある質問・つまずきポイント
Q. 建物が古すぎて図面がありません
→ 問題ありません。現況測量で対応可能です。
Q. 固定資産税は払っていました
→ 重要な資料になります。未登記でも評価されているケースは多いです。
Q. 兄弟の一人が協力的でない
→ 協議が整わないと保存登記は不可。
調停に進むケースもあります。
手続きの全体像（流れ）
1️⃣ 土地家屋調査士による現地調査・実測
2️⃣ 建物表題登記の申請
3️⃣ 司法書士による所有権保存登記（相続）
4️⃣ 登記簿に新しい名義が記載される
👉 この順番を間違えると、
何度もやり直しになるので要注意です。
土地家屋調査士 × 相続診断士 竹内貞直のコメント
相続登記が義務化された今、
未登記建物は放置すると**典型的な「負動産」**になります。
・遺産分割が進まない
・他の相続人に迷惑がかかる
・売却も解体もできない
こうした状態は、
登記さえすれば一気に解消できるケースがほとんどです。
不動産は本来「資産」です。
それを負動産にしてしまうか、
きちんと整理して価値ある資産に戻すかは、
相続人の判断次第です。
「いつかやろう」ではなく、
「今やる」方が、時間もお金も最小で済みます。
まとめ
✅ 未登記建物でも相続は可能
✅ 名義変更には「表題登記 → 保存登記」が必須
✅ 書類がなくても実務上は対応可能
✅ 放置するほど、手続きは複雑になる
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「未登記建物とは？」
所有者が不明確で、土地や建物が「不動産登記簿」に登録されていない状態のこと。
一般的に「登記漏れ」、「登記忘れ」、「登記されてない」「登記必要？」の建物と呼ばれています。
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