■ 滋賀県で未登記建物が増えている背景
大津市・草津市・守山市周辺では、築40〜60年の木造住宅の相続が一気に進んでいます。
特に、
- 昭和の増築（書面が残っていない）
- 登録免許税を節約するため未登記のままだった
- 固定資産税の申告だけ行われていた
などの事情で、**「建物はあるのに登記がない」**状態が急増しています。
不動産会社が現地調査した際に発覚し、
「売れない」「契約が進まない」という相談が非常に多くなっています。
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※“未登記建物の売却前相談”と書いていただけるとスムーズです。
■ 売却前に登記しないと起きる重大トラブル
未登記のまま売却を進めると、次のような問題が発生します。
1）買主から指摘され契約が止まる
「登記のない建物は不安」となるため、ほぼ確実に契約が進みません。
2）不動産会社の査定が出せない
建物評価ができず、売却価格の提示に大きな支障が出ます。
3）住宅ローンが通らない
登記済みの建物でないと金融機関の審査に乗りません。
4）相続人が複数いる場合は手続きが増える
売却直前に相続登記も必要となり、手続きが一気に複雑化します。
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「未登記の売却前チェック」と送ってください。
■ 増築・書類不足の確認項目（チェックリスト）
売却前に最低限確認したいポイントはこちら。
- 建物の登記があるか
- 増築している場合、登記が追いついているか
- 建物の位置が敷地内に正しく収まっているか
- 固定資産税の課税情報とのズレ
- 建物の所有者が誰になっているか
- 築年数・構造が不明になっていないか
古い家ほど **「増築 → 未登記 → 書類なし」**のコンボになっているため、
調査士が実測して“新しい図面”を作り直す必要があります。
■ 滋賀県での最短ルートの登記手順
大津市・草津市で実務的に最も早い流れはこれです。
- 事前調査（課税台帳・建築資料の確認）
- 現地調査・建物の実測
- 建物図面の作成（各階平面図）
- 所有権証明書類の確認
- 建物表題登記 → 保存登記（必要な場合）
- すぐに販売活動スタート
最短で2〜3週間で売却可能な状態まで整うケースもあります。
■ 不動産業者が一番困るポイント
滋賀の不動産会社からよくいただく声はこちら：
- 「未登記（＝登記されてない）のせいで買付が入ったのに止まった」
- 「増築部分が登記されておらず、説明できない」
- 「銀行から“このままでは融資不可”と言われた」
つまり、
“売れるはずの物件が、未登記のせいで売れない”
という状況が頻発しています。
プロが困るポイントを先に解消することで、
売却スピードが大きく変わります。
■ 不動産会社からの依頼が多い理由
滋賀県、とくに湖西エリアでは、
- 増築が多い
- 古い住宅地図とのズレが大きい
- 建物の位置が敷地境界から飛び出している
などの“地域特有のクセ”があります。
そのため、
「建物登記の専門家に先に見てもらわないと動けない」
というケースが増えています。
竹内事務所は、
大津市・草津市の不動産会社と継続的にやり取りしているため、
地域特有の癖や過去の資料の残り具合を把握している
という強みがあります。
■ 地域特有の注意点（大津市・草津市 etc）
●大津市（湖西・湖東で傾向が違う）
湖西側は古い住宅が多く、
図面・資料なしパターンが非常に多いです。
湖東側は再建築可否が絡む案件も多いので要注意。
●草津市
宅地造成が多いエリアのため、
“増築の未登記”がほぼ定番。
境界が曖昧なケースも多いです。
●守山市
古い農家住宅の未登記が多く、
建物の規模が大きいので図面作成も複雑化しがち。
■ 土地家屋調査士×相続診断士 竹内貞直のコメント
滋賀の未登記案件は、地区ごとに癖がまったく違います。
長年仕事をしていて感じるのは、
「同じ大津市でも、湖西と湖東では建物の傾向が違う」という点です。
売却の話が進んでから未登記が発覚すると、
不動産会社さんも売主さんも一気に動きが止まってしまいます。
できるだけ早い段階で声をかけてもらえれば、
登記の段取りもスムーズに進められます。
手元に資料がなくても心配ありません。現地を見れば、多くのことが分かります。
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「未登記の売却前チェック」と送信してください。
写真を送っていただければ概算をお伝えできます。
■ 最後に：売却前の未登記は“早めの相談”が一番の近道
未登記のまま売却を進めても、
・買主
・金融機関
・不動産会社
すべての工程で止まってしまいます。
早めの調査 → 必要な登記 → スムーズに売却
この流れを作るのが重要です。
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土地家屋調査士 × 相続診断士 竹内貞直
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「未登記建物とは？」
所有者が不明確で、土地や建物が「不動産登記簿」に登録されていない状態のこと。
一般的に「登記漏れ」、「登記忘れ」、「登記されてない」「登記必要？」の建物と呼ばれています。
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