「誰も住んでいない家だから…」「もう壊れたし、手続きはそのうち…」
そんな気持ちで建物の滅失登記や相続登記を放置していませんか？
実はその放置が、数年後にとんでもない“代償”を生む可能性があります。
放っておくとその土地は「所有者不明土地」とみなされ、
売却・譲渡・活用の一切ができなくなる恐れがあるのです。
この記事では、建物が既に存在しないのに登記上は残ったまま、
しかも名義が被相続人のままという「二重の登記放置」の怖さと、
取引不能に陥るリスクについて解説します。
【目次】
- 滅失登記ってなに？建物がなくなったらするべき手続き
- 建物登記が残ったままだと、土地も相続登記できない!?
- 「所有者不明土地」とは？法改正で加速する整理の流れ
- 売れない土地・動かせない財産になる前にできること
- まとめ：まずは現況調査から。登記整理の第一歩を
- 滅失登記ってなに？建物がなくなったらするべき手続き
「滅失登記（めっしつとうき）」とは、建物が解体や倒壊などにより物理的に消失した際に、登記上でも建物を“消した”ことを記録する手続きです。
✅ たとえばこんなケース：
• 古民家を取り壊したけれど、登記はそのまま
• 台風で倒壊し、放置されたままの納屋
• 空き家を数年前に解体したのに、法務局ではまだ「現存」扱い
滅失登記をしない限り、法務局の登記簿には「存在する建物」として残り続け、その後の土地の相続登記や売却時の大きな障害となります。
- 建物登記が残ったままだと、土地も相続登記できない!?
実は、建物の登記が残っていると、その下の土地についても、
相続登記や売却などの手続きがスムーズに進まないケースが多いのです。
なぜなら、法務局では「その土地に建物がある」と認識されているため、
• 地目変更（土地の用途変更）
• 相続による分割や売却
• 境界確定測量
などすべての段階で、「建物の登記も整理してからにしてください」と指摘されることがあります。
- 「所有者不明土地」とは？法改正で加速する整理の流れ
2024年の相続登記義務化や所有者不明土地法の改正により、
「名義が古いままの土地」や「建物の登記が残っているだけの土地」は、
“所有者不明”とみなされ、公共事業や売買の対象から外されるリスクが増しています。
今後は地方自治体が強制的に登記を整理するケースも出てくると想定されており、自分の財産でありながら、自由にできない時代が始まっています。
- 売れない土地・動かせない財産になる前にできること
以下のようなステップで、現況と登記のズレを正しましょう：
✅ ステップ①：現地調査
建物が現存するか、解体されているかを確認。
必要に応じて土地家屋調査士が立ち会い測量・確認。
✅ ステップ②：滅失登記の申請
建物の滅失が確認されたら、図面等を添付して滅失登記を法務局へ申請。
✅ ステップ③：土地の相続登記
建物が消えたことで、土地の用途変更や相続登記が可能に。
- まとめ：まずは現況調査から。登記整理の第一歩を
建物がもう無いなら、登記上も「無い」とするのが基本ルール。
それを怠ると、土地の価値が事実上ゼロになり、
売ることも貸すこともできなくなる可能性があります。
大切な財産を「ただの負動産」にしないために、
今一度、登記の状態と現況を見直してみましょう。
◆土地家屋調査士×相続診断士 竹内貞直コメント◆
「空き家を壊したのにそのまま」「登記名義が祖父のまま」という状況は、地方の不動産で非常に多く見られます。ですが、その放置が後々厄介に、土地を売買など処分するときに、土地の上に滅失した建物の登記が残っていた場合、滅失登記が必要となりますが、だれが申請人となるかで複雑になります。
又、複雑になる分、費用もかさみます。ですので、建物を取り毀したらすぐ、滅失登記をすることをお勧めします。
私たちは、建物の現況確認から滅失登記、土地の相続整理までワンストップで対応しています。「どこから手をつければいいか分からない」という方こそ、ぜひ一度ご相談ください。
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