相続や売却で「分けたい土地」、でもできない…？
「親から相続した土地を兄弟で分けたい」
「不動産を売却しやすくするために、ひと区画を分けておきたい」
このようなご相談の中で、測量をして初めて「この土地は分筆できません」と判明するケースが少なくありません。
見た目ではわからない“法的な盲点”が、相続・売却・贈与の計画を狂わせてしまうのです。
分筆できない理由とは？よくある3つの盲点
① 最低限必要な「接道義務」を満たさない
建築基準法上、土地には原則として幅員4m以上の道路に2m以上接している必要があります。
分筆によってこの条件を満たさない土地ができてしまうと、原則として建物が建てられなくなります。
② 都市計画法などの法規制で「制限区域」に該当
市街化調整区域や農地法などの制限により、そもそも分筆や宅地化が認められていない土地も存在します。
このようなケースでは、分けるどころか現状維持が求められる場合も。
③ 面積が最小限度を下回る
自治体によっては、分筆後の面積が一定基準（例：60㎡など）を下回ると認められないというルールがあります。
これは将来の土地利用や建築トラブルを避けるための措置です。
【土地家屋調査士×相続診断士 竹内貞直コメント】
相続の現場では、“分けられると思っていたのにできなかった”というご相談が非常に多いです。
これは物理的に分けられないではなく、相続人の間で話がまとまらないために分割できないということ。
土地家屋調査士としても相続診断士としても、いかに相続人のあいだで、双方が納得できる落としどころが重要だと実感しています。
相続診断士だからできる「測量＋感情配慮」の提案
分筆できない土地は、“そのままでは分けにくい”というだけでなく、感情的な対立の火種にもなります。
「兄にだけ広い土地が渡った」「私は道路に面していない土地だった」――
こうした不満は、法的説明だけでは解決できません。
そこで、相続診断士としての視点からは、以下のような対応が可能です：
• 代償分割や換価分割の提案
• 相続人間の意思確認や優先順位の整理
• 測量結果を基にした「納得感のある分け方」のシミュレーション
相続トラブルを防ぐ第一歩は「現地確認」から
「分けることを前提に相続する」
この判断は、測量による現地確認なくしては不可能です。
登記簿や公図の情報は不完全で、現場の状況と一致しないこともよくあります。
相続や将来の売却をお考えなら、まずは「分筆できる土地かどうか」を調べておきましょう。
トラブルを防ぐ“備え”は、いつでも可能です。
まとめ｜分筆は“できる前提”ではなく“要確認”
• 見た目で判断せず、法的・制度的に分筆可能かを測量で確認
• 接道・面積・区域制限など、分筆には多くの条件あり
• 感情的トラブルを避けるには、相続診断士のサポートも有効
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