相続が起きてからでは遅い！？未登記の空き家を放置するとどうなるか
「実家は誰も住まなくなったけど、そのまま放置している」
「登記はしていないけど、親の家だから問題ないだろう」
こうした認識のまま空き家を未登記のまま放置していると、
いざ相続が発生したときに、登記ができずに手続きが止まるという最悪の事態になりかねません。
今、全国で「未登記建物の空き家」が大きな社会問題となっています。
放置すればするほど、家族の負担・トラブル・コストは増えていくのです。
「建物が登記されていない空き家」による3つの深刻なリスク
① 相続登記ができない
不動産の相続には、登記簿上の記録が絶対条件です。
しかし建物が登記されていなければ、
・そもそも相続の対象として扱えない
・誰の名義か不明なまま、手続きが止まる
といったトラブルが起きます。
2024年から始まった相続登記の義務化により、
放置することで過料（罰金）のリスクも。
② 建物の解体・売却ができない
空き家を売ったり、解体したりするには、
登記上の所有者であることが前提です。
未登記だと
• 解体費用の補助が受けられない
• 解体後の「滅失登記」ができない
• 土地だけ売ろうとしても、建物がある扱いのまま
という不動産としての価値低下につながります。
③ 税務申告でもトラブルに
相続税や譲渡所得税の申告においても、
建物の登記がなければ正しい評価ができません。
「登記がない＝存在していない」扱いになる一方で、
現実には建物が存在していた場合、
税務署とのトラブルにもなりかねません。
建物が未登記かどうかは「登記事項証明書」で確認
登記の有無は、法務局で「建物の登記事項証明書（謄本）」を取得することで確認できます。
もし建物が登記されていない場合、
まずは「建物表題登記」を行い、その後に所有権保存登記をします。
特に昭和〜平成初期の住宅では、
・建築当初から未登記
・増築・改築部分が登記漏れ
というケースも多いため、早めの確認が肝心です。
表題登記とは？土地家屋調査士が担当する第一歩の登記
建物表題登記とは、
「この場所に、この建物があります」と登記簿に記載する最初の建物登記です。
建物の種類、構造、床面積、建築年月日などを正確に調査・申請します。
これは司法書士ではなく、土地家屋調査士の専門業務です。
現地調査や測量が必要なため、相続が発生する前にご相談いただくのがベストです。
【土地家屋調査士×相続診断士 竹内貞直コメント】
空き家が未登記だったことで、相続人同士が揉めてしまったケースや、売却・解体の話が進まなかったケースも少なくありません。
特に「田舎の実家はそのまま」というご家庭ほど注意が必要です。
建物登記の有無を確認し、未登記であれば建物表題登記から始めましょう。
又、比較的新しい空き家であれば、そのまま買い手がつくかもしれません。
こうなればしめたもの、建物の登記の最小の投資で最大の収益を得ることができます。
だから空き家として放置せず、はやいうちにご家族と話し合うことが、将来の安心につながるのです。
✅まとめ：未登記の空き家、家族を困らせないための3ステップ
| ステップ | 内容 | 担当 |
| ① 登記状況の確認 | 登記事項証明書を取得 | ご自身・専門家 |
| ② 表題登記の申請 | 測量・現地調査後に申請 | 土地家屋調査士 |
| ③ 相続または売却の準備 | 所有権保存登記や相続登記へ | 司法書士等 |
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