「未登記建物って自分で登記できるの？」
「書類は何を揃えればいい？」
「図面は自分で書けるの？」
このキーワードは、実は “かなり本気度の高い検索意図” で、
大津市・野洲市でも毎月のように相談があります。
ただし結論から言うと——
結論：申請書作成だけなら“自分で可能”ですが、図面作成と事実確認はプロでないとほぼ不可能
理由は3つあります。
未登記建物の登記は自分でできる？できる範囲・できない範囲
✔ できること（一般の方でも可能）
- 住民票の取得、固定資産評価証明書の取得
- 申請書の記入
- 法務局への提出
✖ 難しいこと（素人だとほぼ不可能）
- 建物図面・各階平面図の作成
- 建物の構造判定（木造？軽量鉄骨？）
- 床面積や増築履歴の整合性確認
- 既登記部分＆未登記部分の整合性チェック
- 誤差の許容範囲の判断
- 調査測量や現況との違いの整理
▶ “図面の壁”でほぼ全員つまずきます
図面は 測量機・CAD知識・建物構造の理解 が必要。
平面図を手書きすると、寸法誤り・隅角のズレ・増築履歴の整合性ミス で補正がかかり、結局依頼されるケースがほとんどです。
実際にあった“自分でやるのが危険”なケース（野洲市）
昨日、野洲市でこんな案件がありました。
◆建物登記はあるのに、建物図面が存在しない？（よくあります）
調べると、
昭和3年に建物の登記はあるのに 建物図面がない。
理由は、
昔は土地台帳を財務省（旧大蔵省）が管理しており、課税目的で作られたため
建物図面がそもそも存在しない ケースが多い。
その後、土地建物登記は法務省へ移管され、今の仕組みに。
◆さらにややこしい増築が多数（全部未登記）
- 昭和34年
- 昭和35年
- 昭和58年
と増築しているが、これらはすべて 未登記部分。
固定資産評価証明書から判明しました。
◆今回の依頼は「減築」だったが…
今年、既登記の符号1部分を減築したため登記が必要とのこと。
ただし問題があったのは、
既登記部分は相続登記済
未登記部分は被相続人名義
→増築・減築の履歴が複雑に交錯していた
さらに、
▶ 底地の地積測量図も存在しない
という最難関パターン。
正直、一般の方が自分でやるのは不可能です。
✔ ここまで読んで「自分でできる気がしない…」と思った方へ
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未登記建物を自分で登記する場合に必要な書類一覧
以下は「自分でやる場合」に最低限必要な書類です。
■ 必要書類
- 建物表題登記申請書
- 各階平面図（必須）
- 建物図面（必須）
- 所有者の住民票
- 建築時期が分かる資料（以下のいずれか）
・固定資産評価証明書
・課税台帳
・家屋調査の履歴 - 建物の現況写真
- 調査メモ（求積資料・採寸データ）
“自分で登記”で特に問題が起きやすいポイント
① 建築年月日が証明できない
→「推定」では登記できない
→証明資料がない場合は専門家調査で代替可能
② 図面が不正確で補正の山になる
▶ 手書き図面は95％アウト
▶ CADで作っても測量誤差がわかっていないと厳しい
③ 増築・減築の整合性
▶ 昭和・平成の増築履歴と現況が食い違う
▶ 誰の名義で登記すべきか判断できない
④ 未登記部分が名義人不明
▶ 相続発生から時間が経つと複雑化
✔ 困ったら「一部だけ依頼」も可能です
- 図面作成だけ
- 増築履歴の調査だけ
- 現地調査だけ
- 名義整理だけ
など、“全部じゃなくてOK” です。
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未登記建物を自分で登記する手順（ざっくり）
- 現地調査（採寸）
- 建築時期の資料集め
- 図面作成（建物図面・各階平面図）
- 申請書作成
- 法務局へ提出
- 補正対応（ほぼ必ずある）
費用比較：自分でやる vs 専門家へ依頼
| 項目 | 自分で | 調査士に依頼 |
|---|---|---|
| 図面 | ほぼ不可能 | 正確・即日作成可 |
| 補正 | 多発 | ほぼなし |
| 時間 | 10〜30時間 | 依頼後は待つだけ |
| リスク | 登記不可の可能性 | 0％ |
竹内貞直（土地家屋調査士×相続診断士）コメント
未登記建物の登記は「自分でできる」と思われがちですが、
一番難しいのは“現況と過去の整合性”です。
野洲の案件のように、
図面なし・未登記増築多数・減築・名義の混在
こうした建物は珍しくありません。
「自分でできる範囲だけやって、最後だけ依頼」
でも大歓迎ですので、気軽にご相談ください。
✔ 最後に
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「未登記建物とは？」
所有者が不明確で、土地や建物が「不動産登記簿」に登録されていない状態のこと。
一般的に「登記漏れ」、「登記忘れ」、「登記されてない」「登記必要？」の建物と呼ばれています。
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