（滋賀県の未登記（＝登記してない）建物で質問多数）
「未登記建物ぐらい、自分で登記できませんか？」
最近よくいただく質問です。
結論から言うと、
“できる部分”はありますが、最後まで自分でやるのはかなり難しい
というのが実務の実感です。
やり方を間違えると、
売却ストップ・相続登記が進まない・費用の二重払い
につながることもあります。
まずは失敗を避けるために、最低限のポイントだけ押さえてください。
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「自分でできるところだけ教えてほしい」という相談が最も多いです。
■ ① 自分でできる範囲と、絶対にできない範囲
● 自分でできる
・建築時期の確認
・必要書類の収集
・建物の大まかな寸法の把握
・外観写真の撮影
● 自分ではできない（法律上できない）
・現地調査＋正確な測量
・建築物の構造・用途の判定
・登記申請に必要な図面作成（建物図面・各階平面図）
・建物の表示登記の専門判断
特に“図面作成”はほぼ不可能です。
不動産登記法で求められる精度・記載方法が決まっており、
素人では通らないケースが多いのが現実です。
■ ② 書類作成の最大の難所
- 建物図面
- 各階平面図
- 建築時期の根拠資料
- 構造・床面積の判断
- 増築履歴の確認
これらを誤ると、申請しても
法務局から“補正指示”が返り、結局プロに依頼する流れ
になる方がほとんどです。
■ ③ 勝手に登記できない理由（現地調査が義務）
登記は「現況」を正確に記録するため、
建物の外周を実際に測り、法務局のルールに基づき図面化する必要があります。
つまり、
現地に行って正確に測らない限り、登記はできません。
そして、この作業には専用の測量器機（トータルステーション）が必要で、
一般の方にはハードルが高いのが実情です。
■ ④ 実際にDIYで失敗したケース（実務で多い）
・寸法のズレで法務局から却下
・建築時期の証明が不十分
・増築部分を“別建物扱い”にしてしまう
・平面図の作り直しを何度も指示される
・売却直前に「登記が違います」と指摘される
特に多いのが、
“建築時期の根拠がない”
という理由で止まるパターンです。
■ ⑤ かえって費用が高くなるケース
自分でチャレンジした結果、
- 書類の不備で何度も法務局に出向く
- 結局プロに依頼し直す
- 売却や相続手続きが遅れ追加費用が発生
という“三重苦”になることがあります。
実務では、
最初から依頼したほうが安く早いケースが非常に多い
という印象です。
■ 調査士に依頼するべきラインの判断基準
次のどれかに当てはまるなら、依頼したほうがスムーズです：
- 建築から20年以上経っている
- 図面・資料が一切ない
- 車庫・物置・増築が絡む
- 売却や相続が控えている
- 法務局で「専門家に確認してください」と言われた
うまくいかない最大の理由は、
“自分の記憶だけで登記を進めようとすること”。
現況と合わなければ、どれだけ頑張っても通りません。
【土地家屋調査士 × 相続診断士】
竹内貞直のコメント
未登記建物は「自分で登記したい」という気持ちもわかります。
しかし、実際どの現場も 30年・40年前に建てられた建物 が多く、
資料がない・増築がある・境界が分からない…といった理由で、
自力での登記は相当難しくなります。
私の事務所でも、
“自分でやってみたけど行き詰まった”
という相談が最も多いです。
申請が通らない状態で時間だけが過ぎると、
売却や相続の手続きが止まり、かえって負担が増えます。
迷ったら、
「どこから依頼すると効率的か」
だけでもご相談ください。
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「自分で登記できるか教えてほしい」
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一般的に「登記漏れ」、「登記忘れ」、「登記されてない」「登記必要？」の建物と呼ばれています。
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